えっ!リースバックって相場価格で買い取ってくれるんじゃないの?

こんにちは!
住宅ローン問題解決コンダクターの遠藤です!

リースバックの買い取り価格が、相場価格で買い取ってもらえると勘違いしていた方からの相談事例です。実は、この勘違いされている方多いのです。えっ!違うのと思われた方、何故相場で買い取ってもらえないのか?又、逆に言えば、相場価格を知っていないと大損する事にもなるので、熟読ください。

リースバックと相場価格の関係

リースバックの買い取り価格の査定方法

リースバックの買い取り価格は市場相場価格の6~7掛けが一般的です。
何故なら、リースバック会社は、将来借主が退去されて初めて、保有している不動産を再販売する事になるのですが、その際、解体して更地にしたり、リフォームしたりして再販売しますが、当然、自社の利益ものせるので、大体6~7掛けが目安と思ってください。ただ、エリアによっては8掛けぐらい出る事もあります。他にも、定期賃貸借の場合は、普通賃貸借に比べ査定が高くなります。何故なら、定期賃貸借の場合、退出する時期が明確であり、仮に2年の定期賃貸借の場合であれば、2年後には確実にリースバック会社は再販売する際の出口戦略を描けるからです。

買取り価格が高い場合のデメリット

➀家賃も高くなる

リースバックの家賃算出方法は、周辺の賃貸相場を基準にしているのではなく、買取り価格に対しての期待利回りで計算されています。

<例>
買取り価格 x 期待利回り ÷ 12ヶ月 = 家賃
1,000万円 x  7%   ÷ 12ヶ月 = 58,000円(100円未満切り捨て)
2,000万円 x  7%   ÷ 12ヶ月 = 116,000円(100円未満切り捨て)

つまり、上記例を見て頂ければ分かると思いますが、買取り価格が上がるにつれ、それに比例して家賃も高くなってしまいます。しかし、別の見方をすれば、同じエリアで、同規模の不動産を借りた際に、周辺家賃相場より安い場合もあります。

➁買戻し価格も高くなる

将来、買い戻す予定がある方は、買戻し価格が高くなってしまいます。これは、買戻し価格が、買取り価格に対して算出されるからです。

<例>
リースバックの売却価格 x 1.15~1.25 = 買戻し価格
A社 1,000万円    x1.15の場合  = 1.150万円
B社 1,200万円   x1.15の場合  = 1,380万円

つまり、将来買い戻しを希望されている場合、買取り価格がB社の方が良いと思っていても、将来買い戻す際は、その分高くなるので、あえてA社を選ぶ方もいます。

家賃を安くする方法

➀複数社競わせる

リースバック会社の期待利回りは、各社社内基準があって、エリアや地価公示等鑑みて決めています。しかし、各社を競わせる事によって、当然家賃を下げてくれる場合も多々あります。

<例>
買取り価格 x 期待利回り ÷ 12ヶ月 = 家賃
A社   1,000万円 x  7%   ÷ 12ヶ月 = 58,000円(100円未満切り捨て)
B社   1,000万円 x  6%   ÷ 12ヶ月 = 50,000円(100円未満切り捨て)

当社では、各リースバック会社を競わせる事によって、同じリースバック買取り価格の場合、今度は売主に少しでも負担が減る様に家賃交渉を行います。

➁定期賃貸借にする

一般的に、普通賃貸借契約より、定期賃貸借契約の方が、家賃が下がります。これは、何故かと言えば、普通賃貸借契約は、更新型契約の為、賃借人が住み続けたい限りは、継続して更新出来る為、いつ退去するか分かりませんが、普通賃貸借契約の場合は、期限が定められており、その期間が終われば更新出来ない為、不動産会社としては、確実に再販売が出来る為です。

➂やってはいけない事

良く、ネットで家賃を安くする為に、買取り価格を安くすれば良いとの記事がありますが、個人的にはやってはいけない事と思っています。つまり、あえて自宅の不動産価値を下げているだけで、場合によっては、低廉譲渡といって税務上のリスクも発生する可能性があります。

低廉譲渡とは

通常の相場価格よりも著しく低い金額で譲渡すること。不動産売買時には、税金が発生するが、その税金負担を免れるとみなされることがある。

まとめ

如何でしたでしょうか?当社としては、買取り価格が高くなっても、リースバック会社に家賃交渉を行い、売主にとって、最適な条件で契約出来る様に努めています。これはリースバック会社出身者の為、どこがこのエリアだったら出来るのか等把握している為です。その為に当社が存在していると認識していますので、どうぞ安心してご相談ください。

以上、最後までお読み頂き有難うございます。
うちの自宅は幾らになるんだ?と思われている方、無料で机上査定受け付けています。

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