住宅ローン問題解決コンサルタントの遠藤です！

最近ではリースバックを扱う不動産業者が多くなり、インターネット上でも様々な情報が溢れていますが、その分トラブル事例も多くなっています。特に高齢者の方からの相談が当社にも寄せられます。後々のトラブル予防の為にも、後悔して失敗しない為にも、下記に代表的なトラブル事例を載せながら、注意点や事前の防止策を含めて解説していますので、リースバックの内容やリスクは無いのかを事前に理解して、下記の解説記事を参考にして頂ければと思います。

1,リースバックの概要を解説

先ず、そもそもリースバックとは、自宅としてのお住まいの不動産物件を売却して、現金化した後でもそのまま住み続けれる不動産の仕組みです。買取りをする買主は不動産業者となり、不動産の売買契約と同時にお金を一括で所有者に支払い、同時に賃貸借契約を締結する為、住み慣れた住居で生活環境を変えずに引っ越しすることなく住み続ることができます。元の売主は賃借人となり、賃貸借契約後は、月々の家賃を毎月支払っていきます。リースバック会社は、一般的には不動産会社となり、不動産会社との取引になります。定年退職して老後は年金だけでは生活費がなくやっていけない高齢者の方や、離婚するけど妻と子供は住み続けたい方や、事業を行っていて運転資金調達をしたい方等色々な事情の方が利用しています。仮に住宅ローンの残債があって抵当権が付いていても、買取り金額が残債額を上回っていれば問題有りません。良く比較されるリバースモーゲージは自宅を担保にした融資ですので、ご注意ください。

リースバックの詳しい記事はこちらから確認出来ます。
リースバックとは

2,リースバックのトラブル代表ケース９選

➀不当に家賃が高いケース

リースバックの家賃の算出方法については、売却価格に対して期待利回り計算で求めます。一般的には6％～8％が期待利回りになる傾向で、この幅はエリアや周辺成約事例によって、各社まちまちになります。よって、事前にどういった計算方法になるかを把握しておくことが良いかと思います。

例
リースバック価格　ｘ　期待利回り　÷　12ヶ月　＝　家賃
　　2千万円　　　ｘ　　6％　　　÷　12ヶ月　　＝　10万円/月々
　　4千万円　　　ｘ　　6％　　　÷　12ヶ月　　＝　20万円/月々

リースバックの家賃計算方法はこちらから確認出来ます。
家賃の計算方法について

➁安い金額で売却されたケース

これは、そもそもご自宅の相場価格を知らずに、不動産会社の言い値で契約してしまったために起こり得る事と思われます。よって、リースバックの査定を依頼する時は、必ず市場相場価格も最初に提示してもらうことをお勧めします。一般的には、市場相場価格の70％程度が、リースバックの買取り価格になります。後は、エリアが良ければ80％の場合もあれば、全く不動産成約事例が活発でないエリアであれば60％になります。

例
　市場相場価格　ｘ　70％　＝　リースバック価格
　　3千万円　　ｘ　70％　＝　2,100万円

➂賃貸契約の更新が出来なかったケース

これは、『定期賃貸借契約』の際に起こり得ます。そもそも、リースバックの賃貸借契約には２種類があります。『普通借家契約』と『定期賃貸借契約』になります。

『普通借家契約』は更新型

『定期賃貸借契約』は再契約型

つまり、定期賃貸者契約の場合は、期限が切れたら、その場で賃貸借契約満了で終わるので、借主が再度延長したい場合は、貸主の承諾が出ないと再度契約が出来ません。しかし、普通借家契約の場合は、更新型なので、借主が更新したいと言えば、何度でも更新して、そのまま住み続けれます。よって、この場合は普通借家契約を結べば更新が出来なかったという事態にはなり得ません。但し、度重なる家賃の滞納があったり、住居以外で使用していた等別の理由がある場合は、更新させてもらえない事もあります。

リースバックの賃貸借契約の詳しい解説はこちらから確認出来ます。
賃貸借契約の種類について

➃定期賃貸借契約で再契約出来なかったケース

上述したように、『定期賃貸借』契約は、期限が切れたら再度延長は出来ませんが、別紙で、再契約出来る覚書を結べば、ちゃんと再契約出来ます。つまり、この覚書を結んでいないと、期限が来たら再契約が出来ません。これも、何も知らないと不動産会社のペースで進められて賃貸の再契約が出来ないことになってしまいますので、必ず事前に確認すべき項目となります。

➄途中で所有者が変わり、退去（解約）を迫られたケース

これは、通常は賃貸借契約に途中で所有者が変わっても、既に結んでいる賃貸条件は引き継ぐと記載されていれば、防ぐ事は出来ます。買主が個人投資家の場合で、仲介した不動産会社がいい加減な業者の場合、この賃貸借契約の中身をしっかりと記載していないと、この様なトラブルが予想されます。よって、事前に賃貸借契約の中身を確認する事をお勧めします。但し、誤解して欲しくないのは、買主が個人投資家だから悪いのではなく、仲介した不動産会社が実績や経験がないからこの様な事が起こり得るので、リースバックを検討する際は、実績と経験のある担当者に依頼する事をお勧めします。補足ですが、当社で紹介する不動産会社は全て上場会社のみになり、いわゆる大手の不動産会社になります。何故そうしているかと言いますと、リースバックは売却後も賃借人と長い付き合いになりますので、どうしても規模の小さい不動産会社だと倒産リスクがあり、そうなった場合、上記記載の様に貸主が変わる事になって、住んでいる側からすれば気が気でないと思います。よって、当社では、安心して長く住み続けれる様に大手の上場不動産会社のみの紹介になります。

➅買い戻しが出来なかったケース

リースバックのメリットの一つに、リースバック期間中であればいつでも買い戻せる事になります。しかし、買い戻すには、誰でも買い戻せるのか？買戻し価格はいくらなのか？買戻しの際の諸費用等事前に買い戻す際の条件を確認する必要があります。これらは全て売買契約書内に特約に記載されています。よって、将来買戻しを希望されている方は事前に確認しておけばトラブル防止になります。

リースバックの買戻しをする際の詳しい解説はこちらから確認出来ます。
買戻しについて

➆修繕費の負担が不明瞭であったケース

リースバックの場合、賃貸借契約を結びますが、通常の賃貸借は、修繕費は大家さんが負担しますがリースバックの場合は借主さんが負担する事になります。何故なら、既に中古の状態で不動産会社が買い取り、色々な箇所が壊れる度に、貸主が修繕費を出していたらお金が出ていくばっかりですからね。
逆に言えば、貸主が許可をすれば、自由に修繕が可能ですリースバックをきっかけに、リフォームを実施する方も多々います。壁を取り払うとか耐震上問題あるリフォームは出来ませんが、窓を２重にしたり、お風呂を変える等、実施されている方も多数いますので参考にして頂ければと思います。

➇家賃を突然値上げされたケース

これは賃貸借契約書の中に、どういった場合に家賃が上がるかが明記されています。一般的には、マンションの管理費・修繕費が上がった場合や、お住まいのエリアの地価高騰で固定資産税が上がった場合は、賃料も上がる場合があると明記されています。しかしながら、これも必ず上げるという意味ではなく、あくまで相談になります。逆に言えば、何の根拠もなく突然賃料があがる事はありません。この事も事前に賃貸契約書を確認すれば良いと思います。

➈家族に内緒にしていたケース

リースバックは、所有権が不動産会社に移ります。その為、家族や相続人にご自宅を相続させることが出来ません。当社では必ず家族にはリースバックの商談時には同席してもらい、ちゃんと家族も同意してくれているかを確認させて頂いています。自分だけでは判断せずに進める事を推奨いたします。

3,リースバックトラブル事例のまとめ

上記の代表的なトラブルは、事前に確認すれば防げます。もしくは事前にリースバック専門会社の説明を受けていればトラブルは防げます。全て口約束にせず、きっちり書面で契約すればトラブルは防げます。不動産会社に自身で依頼する場合は、不動産会社の言う事を鵜吞みのせず、自身でも知識を持っておくことも大切です。とは言え、中々全てを把握する事は難しいのも事実です。別記事で当社の今迄のリースバックの実績や経験を解説した記事を掲載していますので、そちらもあわせてご確認頂ければと思います。ご自宅は大切な資産です。色々な不動産業者と比較して慎重に検討してください。
しつこい電話営業活動は一切行わないことを保証しますので先ずは安心して無料相談をご活用ください。

リースバックのコンサルタントの詳しい解説はこちらから確認出来ます。
リースバックの専門家ついて

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