リースバックのトラブル事例7選と対策を徹底解説

住宅ローン問題解決コンダクターの遠藤です!

最近ではリースバックを扱う不動産業者が多くなり、インターネット上でも様々な情報が溢れていますが、その分トラブル事例も多くなっています。特に高齢者の方からの相談が当社にも寄せられます。後々のトラブル予防の為にも、代表的なトラブル事例を載せながら、事前の防止策を含めて解説していますので、リースバックを検討する際は必ずお読みになって頂ければと思います。

リースバックの詳しい記事はこちらから確認出来ます。
リースバックとは

リースバックのトラブル代表事例7選

➀不当に家賃が高い

リースバックの家賃の算出方法については、売却価格に対して期待利回り計算で求めます。一般的には6%~8%が期待利回りで、この幅はエリアや周辺成約事例によって、各社まちまちになります。
よって、事前にどういった計算方法になるかを把握しておくことが良いかと思います。


リースバック価格 x 期待利回り ÷ 12ヶ月 = 家賃
  2千万円   x  6%   ÷ 12ヶ月  = 10万円/月々
  4千万円   x  6%   ÷ 12ヶ月  = 20万円/月々

リースバックの家賃計算方法はこちらから確認出来ます。
家賃の計算方法について

➁安い金額で売却された

これは、そもそもご自宅の相場価格を知らずに、不動産会社の言い値で契約してしまったために起こり得る事と思われます。よって、リースバックの査定を依頼する時は、必ず相場価格も提示してもらうことをお勧めします。一般的には、市場相場価格の70%程度が、リースバックの買取り価格になります。後は、エリアが良ければ80%の場合もあれば、全く不動産成約事例が活発でないエリアであれば60%になります。


 市場相場価格 x 70% = リースバック価格
  3千万円  x 70% = 2,100万円

リースバックの買取り価格の算出方法の詳しい解説はこちらから確認出来ます。
買取り価格の算出方法ついて

➂賃貸契約の更新が出来なかった

これは、『定期賃貸借契約』の際に起こり得ます。そもそも、リースバックの賃貸借契約には2種類があります。『普通借家契約』と『定期賃貸借契約』になります。

  • 『普通借家契約』は更新型
  • 『定期賃貸借契約』は再契約型
  • つまり、定期賃貸者契約の場合は、期限が切れたら、その場で終わるので、借主が再度延長したい場合は、貸主の許可が出ないと再度契約が出来ません。しかし、普通借家契約の場合は、更新型なので、借主が更新したいと言えば、何度でも更新して、そのまま住み続けれます。よって、この場合は普通借家契約を結べば更新が出来なかったという事態にはなり得ません。但し、度重なる家賃の滞納があったり、住居以外で使用していた等別の理由がある場合は、更新させてもらえない事もあります。

    リースバックの賃貸借契約の詳しい解説はこちらから確認出来ます。
    賃貸借契約の種類について

    ➃定期賃貸借契約で再契約出来なかった

    上述したように、『定期賃貸借』契約は、期限が切れたら再度延長は出来ませんが、別紙で、再契約出来る覚書を結べば、ちゃんと再契約出来ます。つまり、この覚書を結んでいないと、期限が来たら再契約が出来ません。これも、何も知らないと不動産会社のペースで進められて賃貸の再契約が出来ないことになってしまいますので、必ず事前に確認すべき項目となります。

    ➄途中で所有者が変わり、賃貸条件を変えられた

    これは、通常は賃貸借契約に途中で所有者が変わっても、既に結んでいる賃貸条件は引き継ぐと記載されていれば、防ぐ事は出来ます。買主が個人投資家の場合で、仲介した不動産会社がいい加減な業者の場合、この賃貸借契約の中身をしっかりと記載していないと、この様な事が予想されます。よって、事前に賃貸借契約の中身を確認する事をお勧めします。但し、誤解して欲しくないのは、買主が個人投資家だから悪いのではなく、仲介した不動産会社が実績や経験がないからこの様な事が起こり得るので、リースバックを検討する際は、実績と経験のある不動産業者に依頼する事をお勧めします。

    ➅買い戻しが出来なかった

    リースバックのメリットの一つに、リースバック期間中であればいつでも買い戻せる事になります。しかし、買戻すには、誰でも買い戻せるのか?買戻し価格は幾らなのか?等事前に買い戻す際の条件を確認する必要があります。これらは全て売買契約書内に記載されています。よって、将来買戻しを希望されている方は事前に確認しておけばトラブル防止になります。

    リースバックの買戻しをする際の詳しい解説はこちらから確認出来ます。
    買戻しについて

    ➆修繕費の負担が不明瞭であった

    リースバックの場合、賃貸借契約を結びますが、通常の賃貸借は、修繕費は大家さんが負担しますがリースバックの場合は借主さんが負担する事になります。何故なら、既に中古の状態で不動産会社が買い取り、色々な箇所が壊れる度に、貸主が修繕費を出していたらお金が出ていくばっかりですからね。
    逆に言えば、貸主が許可をすれば、自由に修繕が可能ですリースバックをきっかけに、リフォームを実施する方も多々います。壁を取り払うとか耐震上問題あるリフォームは出来ませんが、窓を2重にしたり、お風呂を変える等、実施されている方も多数いますので参考にして頂ければと思います。

    トラブル事例のまとめ

    上記の代表的なトラブルは、事前に確認すれば防げます。しかし、何も知らない不動産会社に自身で依頼すると、不動産会社の言う事を鵜吞みのせず、自身でも知識を持っておくことも大切です。とは言え、中々全てを把握する事は難しいのも事実です。別記事で当社の今迄のリースバックの実績や経験を解説した記事を掲載していますので、そちらもあわせてご確認頂ければと思います。

    リースバックのコンサルタントの詳しい解説はこちらから確認出来ます。
    リースバックの専門家ついて

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