リースバックできないケースとその場合の対処策とは

住宅ローン問題解決コンサルタントの遠藤です!

リースバックを検討しているが、残念ながら、エリアや築年数によっては、リースバックできないケースもあります。リースバック会社に断れた方は特に読んで頂ければと思います。過去に当社でも相談に来た相談事例を交えて説明しています。しかし、できないからといって諦めないでください。ケースバイケースになってきますので、あくまで一般論として理解してください。

リースバックできない物件やエリア

➀流通性が著しく低いエリア

リースバックは、不動産売買取引の為、リースバック会社もどこでも対象エリアになるかと言えば、そうではありません。リースバック会社も将来、賃借人が退去した後、再販売する際に、全く不動産需要が無いエリアの物件を購入して、売れなかった場合は、ビジネスとして成り立たないからです。特に、坪単価5万円以下の成約事例相場の場合は、ほぼどの会社も対象としてくれません。

➁市街化調整区域のケース

このエリアは、行政が今後、積極的に開発するつもりはないエリアの事です。つまり、家を建てる際は、行政の許可がないと基本的には建てれません。不動産評価としては、プラス要因は無いので、必然的にリースバック会社も中々手を挙げてくれません。しかし、過去に市街化調整区域でもリースバックを実施した事もありますので、一概に駄目とはならない事は付け加えておきます。

➂再建築不可物件のケース

接道条件(2M以下)の土地。上記記載の様に、リースバック会社が将来、再販売する際も考慮して不動産査定を行いますので、将来、建物が建てられない不動産は対象外になります。

➃未登記不動産のケース

よくあるケースとして、親が亡くなったまま相続登記をしていないケースです。但し、この場合、司法書士等の先生に依頼して、『遺産分割協議書』を作成して、相続人を確定し、最終的に不動産登記を行えば問題有りません。

下記から未登記不動産の相談事例がご確認頂けます
未登記不動産の場合

➄借地権付き建物のケース

土地が地主で、建物が相談者のケースです。一般的にはリースバック会社によっては断られます。しかし、これもケースバイケースで、例えば借地権が50年のマンションで、残りが30年の場合にリースバックを実施した事もあります。戸建ても、地主さんが土地の売却を承諾すれば可能となります。よって、一概に駄目という事はない事を付け加えておきます。

➅農地の場合のケース

いわゆる宅地ではなく、農地となっているエリア。農地法により、農地の権利移動や転用の制限、利用について縛りがあります。しかし、これもエリアによって過去実施出来たケースもある旨付け加えておきます。

➆土壌汚染の疑いのある不動産のケース

過去に経験した相談案件で言えば、工場とクリーニング店が出来ませんでした。ここで言うクリーニング店は、自店で洗剤を使用してクリーニングをしていた店舗になります。その店舗が単に洋服を預かるだけの店舗であれば、リースバックは可能と思われます。土壌汚染の疑いがある場合、再販売する際に、土を掘り起こしたり等莫大な費用も掛かり、リースバックに限らず、通常の不動産販売でも敬遠されます。

➇賃貸審査に落ちたケース

リースバックは、賃貸借契約時に保証会社の審査があります。そこで賃貸審査に掛けられますが、反社会的勢力の方でなければ先ず審査に落ちることはないと思われます。
私が以前在籍していたリースバック会社でも、賃貸審査に落ちた事例は聞いたことがありません。よって、このケースは非常に稀だと思われますが、万が一他社で賃貸審査に落ちたという事であれば、一度弊社にご相談頂ければと思います。

オーバーローンでできない場合

上記のエリアや建物はリースバックの対象内であるが、オーバーローンの為リースバックできない場合もあります。
オーバーローンとは、住宅ローン残債額に対して、リースバック買取り価格が上回ることができない場合の事を指します。

(例)

残債額(2,000万円) > 買取額(1,500万円)

上記の場合、2千万円以上でリースバック会社が買取りをしないと抵当権が外せない為、リースバックできないとなります。

リースバックできない場合の対処法

➀任意売却という解決法

リースバックできない場合は、任意売却という解決策があります。但し、この任意売却は、住宅ローンの残債がある方向けになります。簡単に説明すると、上記例に様に住宅ローンの残債が2千万円で、通常売却しても1,500万円でしか売れない場合、借りている金融機関に対して、1,500万円で売却の承諾を得て、残りの借金の500万円は、引き続き返していう解決策になります。通常の売買を扱っている不動産会社ですと、この任意売却は対応してくれませんが、当社ならお手伝いすることは可能です。

下記から任意売却の詳しい記事がご確認頂けます
任意売却とは

➁違反建築物件OKの不動産会社

当社で提携している買取り不動産会社で、違反建築物件を扱っている業者があり、そこではリースバックも対応して頂けます。いわゆる一部上場会社ではないですが、立派な建売会社です。

まとめ(リースバックできない)

当社にも色々なエリアの方から問合せ頂きますが、諦めずに、一度お問合せください。過去に告知物件も成約した事例もあります。当社では、様々な不動産会社とも連携しており、何らかしらの解決策を見つけて、きっと相談して良かったと思われる様に全力を尽くします。

以上最後まで読んで頂き有難う御座いました。
自分の家はリースバック対象なのか知りたい方、一緒に問題解決しましょう!

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