目次
１、任意売却の仕組みや相談先、注意点を徹底解説
任意売却とは？仕組みを解説
➀任意売却の定義
通常、住宅ローン返済中の不動産を売却しようとした場合、債権者へ借入金を全額返済して、抵当権を解除してもらう必要があります。したがって、売却代金で残債を全額返済出来ない場合や、不足分を自己資金で補えない場合は、当然抵当権は解除されず、その不動産を売却することはできません。
しかし、そのような状況でも、任意売却は、住宅ローンを滞納した方が、債権者（住宅ローンを借りている金融機関等）との協議により、所有者の売買希望価格で一般市場で不動産を売却することを許された仕組みになります。競売と比較して債務者のメリットが大きい取引手段になります。
➁債権者との事前協議が必要
通常の不動産売却と違い、所有者の意思だけでなく、抵当権者や差押え等の権利者との合意が必要になります。何故なら、任意売却を成功させるには、登記簿謄本上の『抵当権』や『差押え』を債権者に抹消・解除してもらう必要があるからです。
➂競売は双方にメリットがない
競売となると、裁判所の権限によって強制的に不動産を換価（売却処分）するため、市場価格を大きく下回る価格で落札される可能性が高いため、債務者と債権者双方にとって不利益を被る結果となります。実際、全国の競売件数は、年を追うごとに減少傾向にあり、それに反比例するように、任意売却の相談件数は増えています。つまり、相談者も少しでも有利に解決出来る任意売却を知ってきて、ネット等で専門業者を探して問題解決を図る方が増加していると推測されます。
２、任意売却のメリット・デメリット
任意売却の６つメリット
➀市場相場価格に近い価格で売却する事が出来る
競売の場合、一般的には物件やエリアによっては、市場相場価格の５０～７０％ぐらいで落札されると言われています。任意売却の場合は、市場相場価格に近い価格で売りに出すので、うまくいけば市場相場価格の８０～９０％で売却出来る可能性があります。その為、少しでも債務を減らす事が出来ます。
➁所有者の情報を非公開に出来る
競売の場合は、裁判所の競売情報に所有者の住所や権利関係やご自宅の室内写真等が公表されてしまいます。場合によっては、それを見た不動産会社が直接自宅に押しかけ、近所から好奇の目にさらわれ、プライバシーは一切なくなります。
➂引っ越し費用が負担軽減出来る可能性がある
競売の場合は、引っ越代は全額所有者が負担しますが、任意売却の場合は、債権者によっては一部負担して頂けます。任意売却の場合は、事前に債権者と交渉する際、売却代金の配分を相談して決めますが、この際、債権者との交渉次第ですが、引っ越し費用も１部認めてもらえる可能性もあります。
➃引っ越し日を相談出来る
債権者との交渉時に、引っ越し日について買主と相談して決める事が出来ます。つまり、所有者の希望スケジュールを考慮してくれる可能性があります。
➄残債務の返済について相談
残った残債務に関しては、当然チャラになる訳ではなく、引き続き債権者に支払っていくのですが、その支払い方法についても、今後の生活に負担のない返済計画の相談に応じてくれます。
➅持ち出し金が不要
仲介手数料等は、持ち出しになるのではなく、売却代金から相殺して払う事が可能となります。
任意売却の４つのデメリット
➀信用情報機関に掲載される可能性がある
住宅ローンを長期間滞納した場合は、信用情報機関に登録される可能性が高いです。この信用情報機関に登録されると、一定期間は金融機関から借りれなくなります。一般的にはクレジットカードは作れなくなります。但し、競売になってもこれは同様です。
➁連帯保証人の同意が必要
住宅ローンに連帯保証人がいる場合は、連帯保証人から任意売却に対する同意が必要になります。つまり、連帯保証人から同意を得られなかったり、連絡が取れない場合は、任意売却が出来ない可能性があります。
➂債権者と売却価格で折り合いがつかない事もある
任意売却は、一般市場相場価格に近い金額で売りに出しますが、残債額に対して市場相場価格の開きが大きい場合、債権者が同意してくれない事もあります。その為にも、いかに債権者が納得いくエビデンスを集め、債権者が納得いく売却価格を提示して、同意して貰うかがポイントになります。
➃どこに依頼すれば良いか分かりづらい
弁護士に相談すれば良いのか？自宅の最寄りの不動産会社なら何処でも良いのか？どこに相談したら良いのか分からない。任意売却は、通常の不動産取引の知識・経験に加えて、法律の知識や実務経験が必須となります。更には、債権者との交渉力も必要になります。
３、任意売却を検討したい場合の流れ
任意売却の期間は3～6ヶ月
➀住宅ローン滞納
通常３ヶ月滞納すると、『期限の利益の損失』といって、債権者が保証会社にうつり、保証会社が債権者に代位弁済を行い、その後、保証会社から債務者に残金を一括で支払ってくださいと通知が来ます。その通知は内容証明郵便で届きます。
➁専門家に相談
任意売却は、通常の不動産売買の知識と経験に加えて、通常の不動産売買にはない債権者との交渉や、関係する法律の知識や経験が必須となります。更には、競売回避までの時間が決まっている為、適正な販売価格で売れる様に事前査定を行う等、スピードと正確性が重視されます。よって、下記を参考にして慎重に進めてください。中にはモラルの低い悪質業者もいますのでご注意ください。
・弁護士や司法書士との法律の専門家と連携している
・任意売却に関する経験や実績がある専門会社である
・相談担当者と電話等で話した際の対応が安心して任せれそうである
➂現状の把握と今後の希望をヒアリング
下記から、競売開始までのスケジュールの表をダウンロード出来ます。
ご相談者が、現在どの立ち位置に置かれているか視覚的に分かる様に確認します。基本的には、期限の利益の喪失後に行われる代位弁済が完了するまでは着手出来ません。直接、金融機関へ依頼しても、代位弁済完了を待つことになる可能性が高いです。又、中には任意売却を一切認めず、競売での回収しか受け付けない金融機関もありますので、その部分も事前擦り合わせが必要です。
管理費・修繕費の滞納確認
マンションの場合には、管理費・修繕積立金が滞納されていることが少なくありません。滞納された管理費・修繕積立金は承継人に引き継がれてしまう為、控除の対象となります。
➃不動産の市場相場価格の査定
先ず、所有の不動産が、市場相場価格が幾らぐらいなのかを査定します。ここでの注意点が、通常不動産会社は市場相場価格より高い値段を出して自社で媒介獲得を目論みますが、こと任意売却の場合は、相場より高く設定して売りに出すと、任意売却が出来る期間内に売れず、結果的に競売になってしまいます。任意売却の場合は、いかに早く売れる売却価格を設定し、尚且ついかに高めに売れる売却価格を算出し、更に債権者も納得いく価格を試算しますので、出来るだけ任意売却専門の不動産会社で査定を依頼する事をお勧めします。
➄媒介契約を結ぶ
債権者との協議にあたって、所有者との媒介契約を結んでいるかを確認されます。つまり、今後の窓口となる不動産会社がどこになるかを提示します。
➅債権者との協議
不動産会社が任意売却に要する書類を作成して、債権者に提出します。主には、価格査定書・室内外の写真・住宅地図等になります。ここで、いかに債権者が納得してくれるエビデンスを用意して、更にいかに早く確実に売れる査定書を出すのが、仲介に入る不動産会社の腕の見せ所になります。
➆販売活動
債権者から売出し価格の通知が来たら、販売活動に入ります。各ポータルサイトや不動産流通機構（レインズ）に登録して、一日も早く買主が見つかるように販売活動を行います。更に、不動産会社は、逐一、債権者の販売活動状況を報告し、反響が悪い場合は、値下げ交渉を行います。
➇売買契約
買主が見つかったら、債権者に買付証明書と配分案を提出し、全債権者が承諾したら、売買契約を結びます。同時に、代金決済日も決めます。
➈決済・引渡し
全債権者・司法書士・買主・売主・不動産会社が金融機関に集まって、決済を行います。
➉引っ越し
事前に決めておいた引っ越し日にしたがい、新しい引っ越し先にうつり、新生活をスタートします。
４、任意売却を少しでも成功させる秘訣
失敗させない３つのポイント
➀売出しに伴う内覧の協力
任意売却も、通常の不動産売却同様、一般の買主を探し、内覧があります。この際、所有者が非協力的だと、決まるものも決まりません。そこで、部屋をなるべく綺麗に見せるとか、土日も対応する等所有者の協力がないと決まりません。毎週色々な方が来られて、決まるか決まらないか分からない状況が続いて精神的にも疲れる方が多々いますが、ここは踏ん張ってご協力をする事が早めの決着に繋がります。
➁売却後の引っ越し先や今後の生活の相談
売却後の引っ越し先の確保や今後の生活については、依頼した不動産会社を通して、よく事前に相談してください。金融機関との交渉次第では、引越し代を考慮してくれる場合もあります。
➂税金滞納しているかの確認
任意売却の際に、事前に必ず確認しておくのが、固定資産税等税金の未払いです。税金は、免除になる事は絶対ありません。他にも住民税があります。
５、任意売却後も済み続けたい場合
リースバックについて解説
リースバックは、家を売ってもそのまま住み続けれるサービスです。会社の倒産や病気で収入が減って、住宅ローンの支払いが困難になった方や、老後の収入がなく困った方等、様々な悩みを抱えている方が利用されています。
リースバックの詳しい説明は下記からご確認頂けます
リースバックとは
リースバックの良くある質問集を更に詳しく載せているので、ご確認ください。
良くある質問集
オーバーローンではリースバックは不可
オーバーローンとは、住宅ローン残債務額に対して、リースバックの買取額が残債務額を上回っていない状態を指します。この場合、住宅ローンを借りている会社に一括返済して、抵当権を抹消出来ないからです。よって、この場合は任意売却で進める事になります。しかしながら、債権者が納得する売却価格を提示出来て、合意を得れればリースバックは可能です。ただ、任意売却物件をNGとしているリースバック会社もありますので、この場合、任意売却を扱っているリースバック会社を探すか、個人投資家を探す事になります。更に言えば、任意売却後の残債務が残っている場合、その残債額の返済義務があるので、引き続き残債の返済と、リースバックの家賃と両方を払っていく事になるので、相談者にとって今後払ってけるのかを慎重に進めなければなりません。
６、任意売却に関する良くある質問
➀自己破産について
不動産を所有している状態で自己破産申請手続きを行うと、管財事件として取り扱われ、裁判所より選任された破産管財人（弁護士）が財産の処分を行います。管財事件は、費用も時間も多くかかり、任意売却を先行して行った方が金銭的メリットを享受できるケースが少なくないので、出来れば相談している弁護士に自己破産申請手続きを止めてもらうことをお勧めします。
➁任意売却で控除が認められるのは何か？
基本的には、仲介手数料・抵当権抹消費用・後順位抵当権者のハンコ代になります。引っ越し代は債権者次第ですが、一般論で言えば、20～30万円になります。
７、任意売却検討する際のまとめ
任意売却の３つの事前確認事項
➀先ずは無料相談を活用下さい
先ずは、一度電話でご相談ください。その際に、対応した相談員の話し方や雰囲気等を確認し、この会社に相談しても問題無いかを確認して下さい。相談内容が非常にデリケートな為、大切な事は、相談者が安心して信頼出来る相談先かが最大のポイントになります。会社は東京になりますが、オンライン（ZOOM）での面談も出来ますので、全国対応が可能となっています。
➁そのまま自宅に住み続けたいのか？
リースバックを行うには、住宅ローンの残債額に対して、リースバックとして買取額が上回るかの確認になります。
これまでの相談者の多くは、愛着のあるご自宅に出来ればそのまま住み続けたい方が殆どです。よって、先ずは机上査定を行い、リースバックの該当になりえるかを机上査定にてお調べします。
問題解決後もサポート体制があるか？
無事、問題解決した後も、相談者によっては、転職したいのでキャリアカウンセラーを紹介したり、心の病から専門のカウンセラーを紹介したりと、様々な専門家の方の紹介が可能です。
以上最後まで読んで頂き有難う御座いました。
これを読んで頂いたあなただけには、競売には、絶対に、絶対になって欲しくありません。当社では事務所は東京の新宿になりますが、東京地域だけでなく、一都三県以外にも全国対応していますので、１人で悩まず、いっしょに解決方法を話しましょう！問題解決の成功の秘訣は、相談無料から始まりますので、是非お気軽にご相談ください。
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