任意売却の仕組みや相談先、注意点を徹底解説

１，任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンを滞納した方が、債権者（住宅ローンを借りている金融機関等）の許可により、所有者の売買希望価格で一般市場で不動産を売却することです。競売と比較して債務者のメリットが大きい取引手段になります。

２，任意売却の４つメリット

競売の場合、一般的には物件やエリアによっては、市場相場価格の５０～７０％ぐらいで落札されると言われています。任意売却の場合は、市場相場価格に近い価格で売りに出すので、うまくいけば市場相場価格の８０～９０％で売却出来る可能性があります。その為、少しでも債務を減らす事が出来ます。

競売の場合は、裁判所の競売情報に所有者の住所や権利関係やご自宅の室内写真等が公表されてしまいます。場合によっては、それを見た不動産会社が直接自宅に押しかけ、近所から好奇の目にさらわれ、プライバシーは一切なくなります。

競売の場合は、引っ越し費用は全額所有者が負担しますが、任意売却の場合は、債権者によっては一部負担して頂けます。任意売却の場合は、事前に債権者と交渉する際、売却代金の配分を相談して決めますが、この際、債権者との交渉次第ですが、引っ越し費用も１部認めてもらえる可能性もあります。

債権者との交渉時に、引っ越し日について買主と相談して決める事が出来ます。つまり、所有者の希望スケジュールを考慮してくれる可能性があります。

３，任意売却の３つのデメリット

住宅ローンを長期間滞納した場合は、信用情報機関に登録される可能性が高いです。この信用情報機関に登録されると、一定期間は金融機関から借りれなくなります。一般的にはクレジットカードは作れなくなります。但し、競売になってもこれは同様です。

住宅ローンに連帯保証人がいる場合は、連帯保証人から任意売却に対する同意が必要になります。つまり、連帯保証人から同意を得られなかったり、連絡が取れない場合は、任意売却が出来ない可能性があります。

任意売却は、一般市場相場価格に近い金額で売りに出しますが、残債額に対して市場相場価格の開きが大きい場合、債権者が同意してくれない事もあります。その為にも、いかに債権者が納得いくエビデンスを集め、債権者が納得いく売却価格を提示して、同意して貰うかがポイントになります。

４，任意売却をこれから検討する際の注意点

任意売却が金融機関によって認められても、所有者の通常の不動産売却同様に、直ぐ販売活動したからといって、売れるわけではありません。そこで、極力早めの販売活動を行う事により、売却活動の時間を十分の取り、なるべく希望通りの価格で売却したいからです。任意売却して、不動産が売れたとしても、原則残ったローンの残債は引き続き返済しなければなりません。ここを勘違いされている方がいるので注意してください。

任意売却は、通常の不動産売買の知識と経験に加えて、通常の不動産売買にはない債権者との交渉や、関係する法律の知識や経験が必須となります。更には、競売回避までの時間が決まっている為、適正な販売価格で売れる様に事前査定を行う等、スピードと正確性が重視されます。よって、下記を参考にして慎重に進めてください。中にはモラルの低い悪徳業者もいますのでご注意ください。

・弁護士や司法書士との法律の専門家と連携している
・任意売却に関する経験や実績がある専門会社である
・相談担当者と電話等で話した際の対応が安心して任せれそうである

任意売却には、いくら債権者が許可をもらっても、期限があります。原則、競売の『入札開始日の前日』までとしています。この期日までに、買主が決まっており、尚且つ決済日と引き渡し日も決まっていなければなりません。その為、逆算しても、いかに早めに売却活動を行わないといけないのがお分かり頂けるかと思います。

５，任意売却までの流れ

下記から、競売開始までのスケジュールの表をダウンロード出来ます。
ご相談者が、現在どの立ち位置に置かれているかご確認ください。基本的には、期限の利益の喪失後に行われる代位弁済が完了するまでは着手出来ません。金融機関へ依頼しても、代位弁済完了を待つことになる可能性が高いです。又、中には任意売却を一切認めず、競売での回収しか受け付けない金融機関もありますので、あらかじめ問合せする事が必要です。
住宅ローン滞納から競売迄のスケジュール

先ず、所有の不動産が、市場相場価格が幾らぐらいなのかを確認してください。ここでの注意点が、通常不動産会社は市場相場価格より高い値段を出して自社で媒介獲得を目論みますが、こと任意売却の場合は、相場より高く設定して売りに出すと、任意売却が出来る期間内に売れず、結果的に競売になってしまいます。任意売却の場合は、いかに早く売れる売却価格を設定し、尚且ついかに高めに売れる売却価格を算出し、更に債権者も納得いく価格を試算しますので、出来るだけ任意売却専門の不動産会社で査定を依頼する事をお勧めします。

上記にも記載しましたが、売却価格は、自由に決めれず、債権者の許可が必要になります。売却価格の根拠や売出し時期、そして売却後の残債額の支払い方法です。

６，任意売却で失敗しないポイント

任意売却も、通常の不動産売却同様、一般の買主を探し、内覧があります。この際、所有者が非協力的だと、決まるものも決まりません。そこで、部屋をなるべく綺麗に見せるとか、土日も対応する等所有者の協力がないと決まりません。毎週色々な方が来られて、決まるか決まらないか分からない状況が続いて精神的にも疲れる方が多々いますが、ここは踏ん張ってご協力をする事が早めの決着に繋がります。

売却後の引っ越し先の確保や今後の生活については、依頼した不動産会社を通して、よく事前に相談してください。

任意売却の際に、事前に必ず確認しておくのが、固定資産税等税金の未払いです。税金は、免除になる事は絶対ありません。

６，リースバックとの違い

リースバックは、家を売ってもそのまま住み続けれるサービスです。但し、全員が対象になるわけではない点をご注意願います。

オーバーローンとは、住宅ローン残債額に対して、リースバックの買取額が残債額を上回っていない状態を指します。この場合、住宅ローンを借りている会社に一括返済して、抵当権を抹消出来ないからです。よって、この場合は任意売却で進める事になります。しかしながら、債権者が納得する売却価格を提示出来て、合意を得れればリースバックは可能です。ただ、任意売却物件をNGとしているリースバック会社もありますので、この場合、任意売却を扱っているリースバック会社を探すか、個人投資家を探す事になります。更に言えば、任意売却後の残債が残っている場合、その残債額の返済義務があるので、引き続き残債の返済と、リースバックの家賃と両方を払っていく事になるので、相談者にとって今後払ってけるのかを慎重に進めなければなりません。

下記からリースバックの詳しい説明がご確認頂けます
リースバックとは

下記にて、リースバックの良くある質問集を更に詳しく載せているので、ご確認ください。
良くある質問集

８，では、今後どうすれば良いのか？

先ずは、一度ご相談ください。その際に、対応した相談員の話し方や雰囲気等を確認し、この会社に相談しても問題無いかを確認して下さい。相談内容が非常にデリケートな為、大切な事は、相談者が安心して信頼出来る相談先かが最大のポイントになります。

リースバックを行うには、住宅ローンの残債額に対して、リースバックとして買取額が上回るかの確認になります。
これまでの相談者の多くは、愛着のあるご自宅に出来ればそのまま住み続けたい方が殆どです。よって、先ずは机上査定を行い、リースバックの該当になりえるかを机上査定にてお調べします。

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無事、問題解決した後も、相談者によっては、転職したいのでキャリアカウンセラーを紹介したり、心の病から専門のカウンセラーを紹介したりと、様々な専門家の方の紹介が可能です。

以上最後まで読んで頂き有難う御座いました。
これを読んで頂いたあなただけには、競売には、絶対に、絶対になって欲しくありません。
１人で悩まず、いっしょに問題解決しましょう！

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