住宅ローン問題解決コンサルタントの遠藤です！
現在、住宅ローン払えない人が急増しています。確かに、これ以上支払えない場合、どうしたら良いのか分からないと思います。住宅ローン払えない人が急増している背景には、会社の業績不振の影響で給料の減少、リストラにあった等様々な理由があるかと思います。更には日銀のゼロ金利政策も終わり、今後は住宅ローンの金利が上がることも予想されます。そんな中、払えない人はまだまだ急増する可能性もあります。特に子どもがいる場合は、可能であれば住み続ける方法があればと思うはずです。そこで、ここでは、住宅ローン払えない場合どうしたら良いのか？住み続ける方法はあるのか？リスクや注意点交えながら対策方法を紹介していきます。この記事を読んで、自己の最適なケースを選択して頂けたらと思います。
目次
1,住宅ローンが払えない時の対処法
1)先ずは返済額の見直し
先ず、大前提として、借りている金融機関に素直に現状を話して相談してください。金融機関によっては、リスケといって住宅ローンを払えない人に対して、返済計画の見直しに応じてくれます。しかしながら、殆どの金融機関では、数年間利息のみで良いとか、一時的な猶予を与えてくれる場合になるので、根本的な解決策にはならないと思われます。但し、だからと言って金融機関に相談せずに、そのまま住宅ローン払わないでいると、金融機関から支払いの督促が来て、そのまま放置すると、大体３ヶ月ぐらいの期間が過ぎると期限の利益の損失といって、一括で住宅ローンの残債額を払いなさいとなり、更に事態が深刻になります。更に数ヶ月後には、競売手続きが開始され、裁判所から強制的に自宅を売却する事になってしまいますので、先ずは早急に金融機関に相談してください。
2)家計の収支の見直し
一度、家計の収支の対象の見直しをお勧めします。携帯電話会社の変更や、不要な生命保険やサブスク費用等まだまだ見直せる箇所はあるかと思います。お金の管理を今一度ご確認願います。
下記に家計簿収支表があります。この表に現在の収入状況と支出を洗い出してみて、現状の家計の状況を見せながら説明するのも金融機関への説得材料になるかと思います。
家計簿収支表
3)自宅を査定してみる
次に、自宅の査定をする事をお勧めします。その際、市場相場価格が幾らになるかを確認します。市場相場価格とは、通常の売却でおよそ３ヶ月以内に売れる価格帯の事です。ここで注意したいのが、不動産会社に査定を依頼すると、市場相場価格より高く査定される事がありますが、それはその不動産会社が自社で媒介契約を取りたい為に高めの価格を提示しています。つまり、先ずは自社で高めの売却価格で相談者の気を引き、媒介契約を結んで、ポータルサイトで広告を出し、暫くして反響が無い場合は、だんだんと売却価格を下げて、結局は当初不動産会社の提示された売却価格では売れなく、最悪の場合は、時間だけが過ぎて競売になってしまいます。よって、本当の市場相場価格を提示してくれているのかを、不動産会社の査定根拠をしっかりと確認する事が大切となります。
2,査定結果を基に今後の解決策を検討する
査定結果が判明したら、住宅ローンの残債額に対して、アンダーローンかオーバーローンになっているかを確認してください。
住宅ローン残債額 ＜ 市場相場価格
例 残債額1,500万円 ＜ 売却価格2,000万円
上記の場合ですと、住宅ローン残債額に対して、自宅を売却したら残債額を全額返済出来ます。つまり2,000万円で売れた場合、借りている金融機関に1,500万円を払って、抵当権を抹消し、残った500万円は手元に残る事になります。
※仲介手数料等の諸費用は一旦考慮せず
住宅ローン残債額 ＞ 市場相場価格
例 残債額1,500万円 ＞ 市場相場価格1,000万円
上記の場合ですと、通常売却しても、まだ残債額が残っているので、借りている金融機関に全額返済出来ないので、この場合は通常売却が出来ません。現在、住宅ローンが払えない人が急増している中、金融機関もこの状況は把握しており、下記に記している様に任意売却には応じてくれる可能性は高いです。
1)アンダーローンの場合
➀通常売却して引っ越しする
この場合、引っ越しする事になりますが、通常売却して、住宅ローンの残債を返済出来れば、今後住宅ローンが払えない事で悩む心配はなくなります。しかしながら、引っ越しする際の、引っ越し代や賃貸初期費用（敷金・礼金等）が必要になります。
➁自宅に住み続けるリースバックを利用する
リースバックとは、自宅としてのお住まいの不動産物件を売却して、住宅ローン返済後もそのまま住み続けれる不動産の仕組みです。買取りをする買主は不動産業者となり、不動産の売買契約と同時に売却代金を一括で所有者に支払い、同時に買主の不動産会社と賃貸借契約を締結する為、住み慣れた住居で生活環境を変えずに引っ越しすることなく住み続ることができます。賃貸借契約後は、月々の家賃を毎月支払っていきます。リースバック会社は、一般的には不動産会社となり、不動産会社との取引になります。つまり、リースバックが出来る条件は、アンダーローンの場合のみになります。
リースバックの更なる詳しい記事は下記からご確認頂けます。
リースバックとは
リースバックに向いている人
リースバックのメリット
リースバックの注意点
2)オーバーローンの場合
➀任意売却という解決方法
査定結果で、オーバーローンの場合には、任意売却という解決策があります。これは、債権者（主に借りている金融機関）に対して、もうこれ以上住宅ローン払えないので、一般市場での売却を許可してもらう事になります。
分かりやすく説明しますと、自宅を査定したら、市場相場価格が1.000万円であった。しかし、何らかしらの理由で住宅ローンが払えないので、借りている金融機関に対して、1,000万円で抵当権を外して欲しいと協議する事になります。ここで、金融機関が了承したら、自宅を売却するのにポータルサイト等に広告を出し、無事売却が出来たら抵当権を外して貰えます。この解決策を『任意売却』と言います。
例 残債額1,500万円 ＞ 市場相場価格1,000万円
しかしながら、仮に1,000万円で売れても、残りの500万円が残っています。この残りの債務ついては、金融機関と月幾らぐらいなら返済出来るか等を協議して決めることになります。これを私的整理と言い、一般論で言えば、月額5千円～5万円が一般的です。他にも法的整理と言って、自己破産を検討して再出発をする方もおられます。余談ですが、税金は一切行政は免除してくれません。その為、税金の滞納は特に注意してください。
任意売却の更なる詳しい記事は下記からご確認頂けます。
任意売却とは
3,住宅ローンが払えない場合のまとめ
1)不動産会社の得意不得意の違いを確認
医者が内科・外科・耳鼻科等それぞれ専門分野がある様に、不動産会社も業務内容はそれぞれ得意不得意分野があります。
・これから家を購入する人を相手にしている不動産仲介会社
・家を買う人と売る人の間にたつ売買仲介会社
・住宅ローンを滞納している人を相手に、問題解決に導く不動産会社
当社では、住宅ローン返済に困っている方への問題を解決する不動産会社になります。任意売却やリースバックは、通常の売買取引と違い、更なる専門性と経験と実績と知識が必要になります。よって、必ず専門家に問合せする事を推奨いたします。
2)自宅を査定してみる
先ずはリースバックが出来るのかを確認する為にも、自宅を査定してみてください。その場合、市場相場価格が幾らなのか？リースバックにした場合、およその買取り額と家賃が幾らなのか？を確認してください。その査定結果を基に、そのまま自宅に住み続けたいのか、引っ越ししても良いから通常売却で良いのか等、今後の希望等を考慮して方向性を決めるのが良いかと思います。今後も住宅ローンが払えない方が急増していく中で、弊社も全力でサポートさせて頂きます。
当社へのお問い合わせ及び査定は無料で承っています。強引な営業活動など一切行いませんので、お気軽にお問合せください。誠心誠意対応致します。
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以上最後までお読み頂き有難う御座います。