こんにちは！
住宅ローン問題解決コンダクターの遠藤です！

リースバックの相談の中には、名義人がお父さんで、既に高齢で、一緒に住んでいる息子さん等からの問い合わせも多いのですが、その際、高齢者の方でもリースバックは出来ます。但し、不動産名義人が認知症の場合は出来ません。これはリースバックに限らず、通常の不動産売却でも同様です。そこで、以前相談を受けた方からの相談事例を交えながら、認知症の場合や、対処方法等を解説していきます。

売却出来なかった失敗事例

不動産名義人が認知症の場合

判断能力（意思能力）を欠く人が行った売買契約は、無効になります。仮に契約がその場で成立しても、後から無効になってしまった判例もあります。

司法書士による意思確認が必要

司法書士は、不動産売却時に、所有権移転登記を行うのですが、正当な契約であったかを確認する義務がある為、登記手続きを行う前に、事前に所有者本人と面談し、本人確認と同時に、本人の意思表示も確認します。その際、本人の意思表示が確認出来ない場合は、司法書士は登記手続きを行いません。当社でも過去に何件か、司法書士の先生からＯＫが出なかった事も経験しています。

認知症と判断された場合

『成年後見人』を選任します。この成年後見制度とは、認知症や知的障害者の方が、判断能力が不十分な人に対して、後見人と言われる方が法律的に保護を行う制度です。

認知症の人の不動産を売却するには？

『成年後見制度』を利用します。成年後見制度とは、認知症等で判断能力が低下してしまった方の財産の管理や保護を目的としており、成年後見を裁判所に申し立てして、裁判所が成年後見人を選任します。その後、この成年後見人が、本人に代わって財産の管理や処分を行えるようになります。一般的には、この成年後見人は弁護士や司法書士の先生が専任されます。
しかし、不動産売却する際は、この成年後見人が単独で判断は出来ず、結局裁判所の許可が必要になります。かなり難易度が高く、合理的でやむを得ない理由等、相当の理由がないと中々認めてくれないのが現状です。

あるお客様の成功事例

東京都調布市　E様
職業　パート
年齢　60代
家族　4人暮らし（名義人のお母さまは老人ホーム入居中）

今回の相談者の方は、お母さんとの共同不動産名義人で、娘さんからのリースバック相談事例です。相談内容としては、現在、娘夫婦が暮らしているのだが、収入的に厳しいので、リースバックを検討しているとの事。しかし、話を聞いていると、お母さまが老人ホームに入居しており、ちょっとボケているとの事。そこで、司法書士の先生と老人ホームに行って、そもそも不動産売却が可能なのかを確認しに、お母さまが入居している老人ホームに面談に行きました。結果的に、認知症ではなく、司法書士の先生の判断の元、リースバックは出来ました。司法書士の先生とお母さまとの会話でしっかりと判断出来たからです。

まとめ

今回、この記事を読まれている方に限らず、不動産名義人がボケていて、我が家は大丈夫なのか？と心配になる方は多いです。あなたのご両親は大丈夫でしょうか？売却を検討している場合、当社で提携している司法書士の先生と一緒に訪問する事になりますので、先ずはご相談ください！

以上、最後までお読み頂き有難うございます。
親が認知症になる前になんとかしたい方、一緒に問題解決していきましょう！

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