住宅ローン問題解決コンサルタントの遠藤です！

離婚する事になったが住宅ローンが残っている場合、持ち家の不動産査定を依頼したらオーバーローンの為、住宅ローンの残債を払えないので、自宅を売るに売れない場合の対処法を解説しています。まさか物件購入時にこんなことになるとは思っていないと思います。離婚が原因での不動産持ち家問題は非常に多い相談事例です。色々な離婚理由がある中で、特に若い方の場合、住宅ローンがまだ大分残っている事が多いです。離婚後も住宅ローンを抱えたまま、夫が住宅ローンを払う条件で、家を売却しないで住み続ける場合には、元夫が将来住宅ローンを払えない場合のリスクや後々のトラブルも予想されます。それでは、下記にオーバーローンの場合、どんなリスクやトラブルが想定されるのかを注意点や対策方法を交えながら知識を得て頂き、参考にしてください。

1,離婚時のオーバーローンの場合

1)オーバーローンとは？

先ず、オーバーローンとは、市場相場価格に対して、残債額がそれより上回っている状態を指します。つまり、この場合、名義人の方がずっと住宅ローンを払わなければなりません。しかし、名義人がご主人だけど、実質は妻の収入も合わせて払っていて、いざ離婚したら、ご主人が単独で住宅ローンを払えないケースもよくあります。

例：オーバーローン
残債額　3千万円　＞　市場相場価格　2千万円

上記の場合は、仮に２千万円で売却しても、残り１千万円残る為、売却金額に対してオーバーローンの為、抵当権が外せず、金融機関からの売却の承諾も得られない為、通常での売却が出来ない事になります。

例：アンダーローン
残債額　3千万円　＞　市場相場価格　４千万円

上記の場合は、市場で４千万円で売れた際、一括で借りている金融機関に返済し、残った１千万円を手元に置いておき、場合によっては財産分与という形でお互いで折半することも可能です。

2)先ずは確認して欲しい事

➀自宅の名義人は誰か？

不動産を売却する際は、当然不動産名義人全員の同意がないと出来ません。そこで、ご主人と奥様の共有名義なのか？等ご確認ください。
その名義人が単独なのか、共有名義なのかで今後の解決策が変わってきます。

➁連帯保証人はいるか？

住宅ローン申し込み時に、連帯保証契約をしているかです。よくある例としては、親に連帯保証人になってもらっているか、ご主人が住宅ローンを申し込んでいて、奥様が連帯保証人になっているかです。連帯保証人とは、住宅ローンの債務者（借主）が住宅ローンを滞納した場合、連帯保証人に住宅ローンの返済を請求される方の事を言います。その為、先ず連帯保証人に住宅ローンが払えない事を相談することをお勧めします。

2,今後の解決策についての解説

1)今後の問題解決への流れ

➀先ずは自宅の査定を行う

先ず、自宅の査定を行い、市場相場価格を調べます。この場合、通常の不動産仲介会社に依頼すると、自社で媒介契約が欲しいが為に、高めの市場価格を提示されます。急いでいないのであれば、高めの市場価格で売りに出しても良いのですが、結果中々売れずに時間だけが過ぎていく事も予想されます。そこで、お勧めなのが、3ヶ月以内で売れる忖度ない売却相場価格を提示してもらう様に依頼する事をお勧めします。その査定結果によって、オーバーローンなのか？アンダーローンなのか？が判明します。査定によってアンダーローンの場合は、そのまま自宅に住み続けれるリースバックを利用できる場合もあります。

2)アンダーローンの場合

リースバックという解決策も可能になります。リースバックとは、自宅を売却した後も、毎月家賃を払えば、そのまま自宅に住み続けることが可能になります。下記に簡単にリースバックのメリットを記載します。

• 住宅ローンは完済するので、もう住宅ローンで悩まなくていい
• 夫（もしくは妻）は家を出て、奥様（もしくは夫）と子供はそのまま自宅に住み続けれる
• 所有権はなくなるので、固定資産税やマンションの場合は管理費等は支払い不要となる
• 引越ししても、どうせ賃貸先で家賃が発生するので、それなら住み慣れた自宅で家賃払った方が良い

リースバックの詳しい解説はこちらから確認出来ます。
リースバックについて

3)オーバーローンの場合

➀夫婦どちらかが払い続ける

１つ目の解決策は、夫婦どちらかが引き続き払い続ける方法です。例えば、ご主人が名義人の場合は、奥様はそのまま自宅を出て、ご主人が引き続き住み続けながら、住宅ローンを払っていきます。

➁売却後の残債額を自己資金で精算する

通常売却で売却し、足りなかった残債額を現金で精算して、結果的に住宅ローン残債をまとめて返す方法です。しかし、通常売却しても、残りのマイナス分がかなりの額であれば、中々難しいと思われます。但し、それほどマイナス分が残らない場合には、預貯金等を充当すれば可能となります。

➂妻が住み続けて、住宅ローン・不動産名義は夫のまま

この場合、離婚後もご主人が住宅ローンを支払っていければ良いのですが、仮に払うと言っても、いつか元夫が住宅ローン払えない場合、奥様が知らずのうちに、突然裁判所から競売通知が来て、そのまま競売になる可能性が高く、強制的に引っ越しすることになります。リスクが大きすぎて当社ではお勧めしていません。当然、競売になった場合、残った奥様と子供も強制的に引っ越しになります。

➃契約者の名義変更をする

つまり、借りている金融機関へ、夫から妻への名義変更を相談する方法ではあります。当社では、この名義変更を得意としている専門業者と連携をしています。正直に言って、必ず名義変更が出来るとは限りませんが、成功した事例もありますので、先ずは諦めずにご相談ください。

➄任意売却で解決する

この任意売却とは、名義人が金融機関からの承諾を得てからでないと進めれません。

例：名義人はご主人のみの場合
残債額　３千万円　＞　市場相場価格　２千万円

上記例でみますと、金融機関の承諾を得て、仮に２千万円で売却し、残った債務額は、引き続き払っていくことにはなります。同時に売却されたら、引っ越しもしなければなりません。しかし、下記の様なメリットもあります。但し、任意売却は、住宅ローンを滞納して、もうこれ以上払えないとならないと、金融機関も応じてくれないので、任意売却で進める場合は、任意売却に精通した不動産会社に依頼することをお勧めします。住宅ローン以外にも税金の滞納がある場合は、可能であれば税金は先にお支払い頂きく事になります。当社では、この任意売却もお手伝いが可能となります。

• 住宅ローンを一旦完済するので、債権債務の問題が解決出来る
• きっぱりお互い縁を切れる
• 債権者次第ではあるが、引っ越し代をもらえる可能性がある

下記から任意売却の詳しい説明がご確認頂けます
任意売却とは

3,ある相談者の任意売却解決事例

埼玉県和光市　E様
職業：会社員（タクシー運転手）
年齢：50代
家族：離婚後は、妻と子供（社会人）
残債：2,100万円
返済額:約10万円　ボ無し
売却成約価格：1,800万円

今回の相談者の方は、任意売却で問題解決となりました。既に住宅ローンも滞納しており、債権者から任意売却の方法も教えて貰っていました。そこで、地域的にも悪くなく、ほぼ市場評価額で任意売却となりました。しかし、忘れていけないのが、残った借金は引き続き払っていきます。ただ、残りの借金の毎月の返済額は債権者との交渉で、無理なく払っていける額となります。

1)任意売却を選んだ場合

➀所有物件の販売活動

上述した様に、任意売却の選択肢を選んだ場合、ポータルサイトに物件を掲載して、買主を募ることになります。その際、債権者と交渉し、債権者との許可を得る手続きをしてからの販売活動になります。相談者にとっては、土曜日曜の内覧の際のご協力等お願いすることになります。

➁引越し先の確保

任意売却で販売活動を行い、無事買主が現れたら、相談者は引越しすることになります。そこで次の賃貸先も一緒に探して、賃貸審査も場合によっては弊社の提携する賃貸保証会社も紹介して、新たな生活を送れるように最後まで支援いたします。任意売却の場合は、原則債権者の承諾を得れれば、引っ越し代も捻出する事も可能です。

➂子どもがいる場合の親権問題

子供さんがいる場合は、親権問題も出てきます。自分達だけの問題ではないと思います。当社では、弁護士の先生とも連携していますので、ご希望の場合は弁護士の先生も無料で紹介させて頂きますので、不動産問題だけでない支援をさせて頂きます。

4,まとめ（離婚するが住宅ローンが残っている場合）

1)先ずは自宅の査定を行う

自宅の査定を行い、住宅ローンの残高に対して、オーバーローンかアンダーローンかを確認する。

2)アンダーローンの場合

➀通常売却を行う

但し、引っ越しをすることになります。

➁リースバックを行う

そのまま夫もしくは妻が自宅に住み続けたい場合に有効な方法です。

3)オーバーローンの場合

➀名義変更を検討する

名義変更を希望の場合は、当社の提携業者と連携して、名義変更が可能な金融機関をあたります。

➁任意売却を検討する

経済的事情で、そもそもこれ以上住宅ローンが支払えないのであれば、任意売却も解決策の一つとして有効です。

以上の事からも、先ず、夫婦間で話し合いの場を設け、今後のお互いの生活をどうしたいのかを明確にして頂き、経験と実績のある相談先を選んでください。場合によっては離婚問題に詳しい弁護士の先生の方とも連携していますので、慰謝料等で揉めている場合や裁判中でも遠慮なくお気軽にご相談ください。
以上、最後までお読み頂き有難うございます。

離婚で住宅ローンが払えない持ち家問題を一人で悩むことなく一緒に問題解決していきましょう！

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