住宅ローン問題解決コンダクターの遠藤です！
最近、よく相談を受ける事例で多いのが、離婚する事になったが、住宅ローンがまだ残っており、ただ、子どもがまだ低学年で友人もいる為、奥さんと子供はそのまま何とか住み続けたいと相談を受けます。離婚後も、夫名義で住宅ローンがあっても、妻が住む事は夫が住宅ローンを払い続ければ可能です。しかし、別れたご主人が、どこかのタイミングで払わなくなる場合も予想され、後々トラブルになる恐れが高い為、お勧めできません。離婚後も、妻と子供はそのまま住み続ける方法は『引き継ぐ』か『売却』の２種類になります。そこで、お勧めする解決方法にリースバックという不動産売却のサービスを利用すれば、妻と子供はそのまま住み続ける事が可能となり、夫とキッパリ縁を切れる解決方法を解説していきます。
離婚するけど、妻が住む方法
先ず確認する事
➀自宅の名義人は誰か？
不動産を売却する際は、当然名義人全員の同意がないと出来ません。共同名義なのか？ご主人単独なのか？先ずは名義人をご確認ください。
➁連帯保証人はいるか？
住宅ローン申し込み時に、連帯保証契約をしているかです。よくある例としては、親になってもらっているか、ご主人が住宅ローンを申し込んでいて、奥様が連帯保証人になっているかです。
➂市場相場価格を知る
先ず、妻が住み続けるには、自宅がオーバーローンかアンダーローンかを確認する事になります。
例：オーバーローン
残債額 2千万円 ＞ 市場相場価格 1千万円
上記の場合は、仮に1千万円で売却しても、残り１千万円残る為、売却金額に対してオーバーローンの為、抵当権が外せず、金融機関からの売却の承諾も得られない為、通常での売却が出来ない事になります。
例：アンダーローン
残債額 2千万円 ＞ 市場相場価格 3千万円
上記の場合は、市場で2千万円で売れた際、更に残った１千万円を手元に置いておき、場合によっては財産分与という形でお互いで分け合うことも可能です。
オーバーローンの場合
➀住宅ローンの名義を奥様に変更（借り換え）する
一番良いのは、住宅ローンの名義を、ご主人から奥様に変更出来るかを金融機関に聞いてみる事です。住宅ローン債務者を奥様に変更するのです。この手続きが通れば、オーバーローンでも妻が住むには問題ないのですが、住宅ローンの契約の変更は、金融機関の承諾を得なければなりません。但し、これには奥様の年収等の住宅ローン審査が当然あり、中々基本的には、ハードルが高い事は否めません。
➁別れた夫がローン支払いながら妻が住む
名義はご主人のままにして、奥様と子供はそのまま住み続けたる事は出来ます。しかし、ある方のケースで、当初の約束は、住宅ローンの支払いは別れたご主人がそのまま支払う事に。しかし、ご主人がいつしか住宅ローンを支払わなくなり、滞納して、裁判所から競売通知が届きました。慌てて、奥様が分かれたご主人に連絡したところで時既に遅しです。このまま競売になり、奥様は強制的に家を退去させられました。このパターンは良くある例です。別れたご主人も新たな賃貸先で家賃を払うのと同時に、住宅ローンも払うとなると、相当な金銭的な負担増になりますから。
この様なリスクの可能性がある為、原則当社ではお勧めしていません。
➂夫に家賃として支払う
名義人は夫のままで、夫が自宅を出ていくが、奥様が住宅ローンを払う代わりに家賃として払うケースですが、これも、そもそも奥様が払っていける額なのかによります。妻が住む方法としては一案ではありますが、別れた旦那さんとは完全に縁が切れないのでお勧めする解決策ではないと思われます。
➃任意売却で解決させる
妻が住むのを名義人の夫が反対している場合は、売却するしか方法がないのですが、オーバーローンの場合は、任意売却という選択肢があります。しかし、これは金融機関の承諾がないと進めれれません。何故なら、金融機関としては、住宅ローンの残債額を一括でまとめて払ってもわわないと困るからです。詳しい任意売却の説明は別記事で掲載していますので、そちらも参考にしてください。
下記から任意売却の更なる詳しい内容を記した記事がご確認頂けます
任意売却とは
アンダーローンの場合
➀リースバックで妻が住む
リースバックとは、不動産会社が自宅を購入し、所有者が売却した後も、買主と賃貸借契約を結ぶ事によって、毎月家賃を払えばそのまま自宅に住み続けれる不動産サービスになります。住宅ローンの債務をリースバック会社が一括で金融機関に支払い、残ったお金は夫婦２人の話し合いで慰謝料代わりや養育費の１部として受け取ることも可能となります。
下記からリースバックの更なる詳しい内容を記した記事がご確認頂けます
リースバックとは
➀環境変えなくて良い
特に子供がまだ小さく、友人も出来ており、学区を変えたく無い場合や、妻の職場が近い等、環境を変えずにそのまま住み続けれるのが最大のメリットです。近所には、リースバックをした事は自分から言わなければ分かりません。
➁住宅ローンの残債が無くなる
リースバックは、不動産売却になり、買主であるリースバック会社が買い上げる為、その時点で残債を銀行に一括返済します。その為、住宅ローンという重荷が外れ、奥様も安心して、そのまま住み続けれます。
➂維持費が不要になる
戸建ての場合は固定資産税、マンションの場合は管理費と修繕積立金は、今後支払う必要はありません。何故なら、名義人がリースバック会社に移るからです。
リースバックを検討する場合の注意点
➀買取価格が残債額を上回らないと出来ない
リースバックの場合、買取りになる為、住宅ローンの残債額によっては、リースバックが出来ない事があります。
➀家賃が今後払える額か？
リースバックは賃貸借契約を結んで、家賃を払っていく為、家賃が奥様の収入に対して、今後払っていける金額かを事前によく確認しなければなりません。万が一、将来家賃を払えなくなると、出て行かなければならなくなったら本末転倒ですので。当社ではファイナンシャルプランナーの資格も保有している相談員が在籍していますので、ここで改めて家計のアドバイスもさせて頂きます。
あるお客様の成功ケース
埼玉県川口市 Ｍ様
職業：会社員
年齢：40代半ば
家族：奥様と小学生の子供
残債額：約1,600万円
返済額：8万円/月 40万円/ボ ⇒ 平均すると約14.6万円の支払い
固定資産税：約13万円
この相談者は、住宅ローンは滞納しておらず、離婚後のお互いの生活について悩まれてました。子供は、まだ小学生で、奥様も近隣の職場に車で通っており、出来ればこのまま住み続けたいと希望していました。奥様名義で住宅ローンの名義変更を考えるも、パートの為、まず金融機関のOKが出ない為、リースバックを検討しました。そこで、リースバック会社に買取額と家賃を依頼したところ、下記の様な買取額と家賃が出てきた為、リースバックになりました。
買取額：1,800万円
家賃：9万円
今迄の毎月の返済額に対して、リースバックにした際の月々の支払額の負担が減っている事。更には、固定資産税も支払わなくて良くなります。更には、周辺で戸建てを借りるにも、家賃10万円以上は掛かるので、そういった意味でもお得感は出ました。次に、奥様も家賃9万円なら何とか払っていけるとの事。ここが大事で、今後住み続ける奥様が家賃を払っていけないと、最終的に退去する事になったらリースバックをする意味は当然ありませんので、しっかり確認する必要があります。
まとめ（妻が住む方法）
この様に、リースバックを活用して、離婚後も奥様と子供さんはそのまま住み続ける方法はあります。ここだけの話ですが、離婚して、引っ越し費用捻出や新たな賃貸先を見つけて、結局そこでも家賃が発生するなら、環境変えずにそのまま住み続けれるのはリースバックのメリットと言えます。当社では、離婚問題に強い弁護士の先生も無料で紹介出来ますので、不動産問題だけでなく、その他も遠慮なくご相談ください。
下記から当社の机上査定書の見本がご確認頂けます
机上査定書見本
以上、最後までお読み頂き有難うございます。
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