へぇ-!知らなかった住宅ローンあっても、リースバックを利用した住み替え方法

こんにちは!
住宅ローン問題解決コンダクターの遠藤です!

住宅ローン返済が厳しくなってきて、自宅を売って引っ越す事を検討されている方が最近相談事例で増えています。給料が上がっておらず、とは言え、子供も大きくなるに従い、教育費も掛かり、更には最近の物価高で厳しい家計のやりくりをされている方が殆どだと思います。そこで、この際、自宅を売って、住み替えようと思っても、自宅が売却出来た場合、直ぐに次の賃貸先を探し、引っ越ししなければなりません。そこで、自宅を売却出来、尚且つゆっくり次の賃貸先を探す良い方法ってないのかなぁと思った事ありませんか?実は、リースバックを利用した住み替え方法があります。リースバックのイメージは、老後資金を調達する手段や、住宅ローン返済に困っている方向けの手段と思っている方が多いと思います。しかし、30代や40代の若い世代の方が自宅の『住み替え』として利用している方も多いのです。そこで、ここでは、そのリースバックの説明や、リースバックを利用するメリットと注意点を解説していきますので、是非参考にしてください!

リースバックとは?

リースバックとは、自宅を売却し、通常は自宅が売れたら引っ越ししなければなりません。しかし、同時に買主と賃貸借契約を結ぶ事によって、毎月家賃を支払えば、そのまま自宅に住み続けれる仕組みです。

下記からリースバックの詳しい説明がご確認頂けます
リースバックとは

住み替え失敗事例

ある方が以前話してくれた失敗事例です。住宅ローンの支払いが厳しく、普通に売却活動を行い、賃貸に引っ越ししようと決意。無事自宅が売れたので良かったと思いきや、新しい買主に2ヶ月後には引き渡さなければならないので、急いで次の賃貸先を探すにも、時間的余裕がなく、最後は相当妥協して、取り合えず決めたものの、駅から遠すぎて、バス便で不便な為、結局もう一回新しい入居先を探すはめになったと。引っ越し代や、諸費用も掛かり、住み替えの難しさを痛感したとの事。

リースバックを利用した住み替え方法3つメリット

通常、住み替えとなると、『今住んでいる家の売却』と『新たな賃貸先の確保』という2つの事を同時並行していかなければなりません。売り先行で進めた場合、自宅が売れたと同時に、急いで新たな賃貸先を探さなければならず、新たな賃貸先確保を先行させる場合は、引っ越し代や、初回の敷金・礼金を先に払わなければなりません。その為、この住み替えは非常に難しいのが現状です。そこで、リースバックをお勧めする理由をお伝えします。

➀現金化までが早い

リースバックの場合の買主は、リースバックを扱う不動産会社になりますので、一括で現金を払ってくれます。よって、その時点で残っている住宅ローンの残債が無くなります。これが、一般の買主だと、いつ購入者が現れるか分からない、現れてもローン審査に時間が掛かってしまいます。

➁売却後も済み続けれる

リースバックの場合は、売却後も賃貸借契約を結ぶため、新たな家が見つかるまで、ゆっくり探せる事が出来ます。ただ、これを読んで、何だ、結局家賃が発生するじゃないか!って思われた方もいらっしゃいますが、下記に対処法を解説しています。

➂固定資産税の負担はなくなる

リースバックは、不動産売却ですので、所有権も変わる為、売却後の固定資産税は払わなくてよくなります。その為、所有権移転と同時に、固定資産税は不要になります。マンションの場合は、管理費・修繕積立金も不要になります。

➃新たな家の住宅ローン審査が通りやすい

新たに自宅を購入希望の場合、ダブルローンになります。ダブルローンとは、現在借り入れている住宅ローンを返済せずに、新居購入の為に新たな住宅ローンを組む事です。ダブルローンは、通常の住宅ローンよりも審査基準が更に厳しくなります。一般的には、年間の返済額の割合『返済負担率』が30~35%以下である事が条件となります。しかし、売却済みで住宅ローン完済済みであれば、新たな家の住宅ローンは通りやすくはなります。

リースバック利用の注意点

➀家賃が発生する

リースバックは、買主と賃貸借契約を結ぶ為、当然毎月の家賃が発生します。よって、新居が見つかるまでは、家賃を支払う事になります。但し、通常、住み替えを利用されている方には、最大1年間の定期賃貸借契約にする事によって、家賃を普通賃貸借契約に比べて低くする事が出来ます。最大1年間の賃貸契約の為、流石に1年もあれば、次の賃貸先は見つかると思いますし、リースバック会社によっては、最初の2ヶ月や、1年間家賃が不要としているリースバック会社もありますので、相談者の状況によって、当社にて住み替えに強いリースバック会社を提案させて頂きます。

あるお客様の成功事例

神奈川県座間市 K様
職業:会社員
年齢:40代
家族:夫婦・息子と3人暮らし
残債額:約1,600万円
返済額:約12万円/月 約35万円/ボ
管理費/修繕費:約2.5万円

今回の相談者は住宅ローンの毎月の支払いが厳しくなってきている為、困っていました。しかし、ネットで色々調べていたら、リースバックの住み替えの存在を知り、相談に来られた方です。子供がいるので、出来れば学区を変えなくていい新たな住まいを確保したいとの事。又、新たな住まいでの住宅ローンの支払いを、今住んでいる額より低く抑えたいとの事。そこで、新たな住まい先を、今の住宅ローンの負担額より抑えた賃貸先を探す事にしました。そこで、リースバックを活用した住み替え方法を提案させて頂く。本来は通常売却でも良かったのですが、子供の学区を変えたくない為、直ぐに同じ学区の賃貸先を見つけるのに難しそうな為と、引っ越ししても、結局家賃を払わなければならないので、リースバック会社には、1年間限定の定期賃貸借のリースバックにし、1年間は家賃無償のプランを活用し、取り急ぎ現状の出費は抑える事にしました。そして、この1年間の間に、ゆっくり次の新たな住まいを探す事になりました。結果的に、3ヶ月程度で、家賃10万円程度の同程度の広さの賃貸先を選ばれました。今までは、毎月の返済とボーナス払いと、管理費・修繕費を払っていたので、毎月の負担額は相当減ったと仰っていました。

まとめ

今回、リースバックを利用した住み替え方法をお伝えしましたが、如何でしたでしょうか?住宅ローンの支払いが厳しく、このまま無理して払っていくよりは、思い切って賃貸に切り替える方も多いです。その場合、普通に売却して住み替える方法もありますが、同時並行は難しいのも否めません。そこで、このリースバックを利用した住み替えを今回知って頂き、少しでもご自身の現状と目的に添えれば幸いです。

以上、最後までお読み頂き有難うございます。
リースバックを利用して住み替えてしまおうと思われた方へ、一緒に問題解決していきましょう!

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