住宅ローン問題解決コンサルタントの遠藤です！

リースバックは、売買契約時に買戻し特約も盛り込まれている為、売却した家を将来買戻し（再購入）する事が出来ます。しかし、リースバックの買戻し価格や買戻し難しい理由や、買い戻せる期間や、買い戻せる条件等は事前に書類等確認しないとトラブルに繋がります。その為、将来買戻しを検討している方は、買戻しの仕組みや取引の内容をご確認の上、知識も事前に身に着けて、リースバック契約を結んでください。

1,先ずはリースバックの概要説明

持ち家を売却して、現金化した後でもそのまま住み続けれる不動産サービスです。買取りをする買主は不動産業者となり、不動産の売買契約と同時にお金を一括で所有者に支払い、同時に賃貸借契約を締結する為、住み慣れた住居で生活環境を変えずに引っ越しすることなく住み続ることができます。賃貸借契約後は、売主が借主となり、買主が貸主となり、月々の家賃を毎月支払っていきます。抵当権が付いていても、買取り額が残債額を上回っていれば、リースバック契約は可能です。賃貸借契約は２種類あり、長期に渡って住み続けたい場合は『普通賃貸借』、一定期間住み続ければ良い場合は『定期賃貸借』を選びます。定年退職して老後は年金だけでは生活費がなくやっていけない高齢者の方が、将来の老後資金や介護費の確保や、離婚するけど妻と子供は住み続けたい方や、事業を行っていて運転資金調達をしたい方等色々な事情の方が利用しており、最近人気の不動産サービスです。

リースバックの詳しい記事はこちらから確認出来ます。
リースバックとは

2,リースバック買戻しの際の注意点と対策

リースバックの場合は、民法上の『買戻し特約』ではなく、『再売買予約』になります。先ずこの名称が売買契約書内に入っているかを確認してください。大手のリースバックを扱っている会社では『再売買予約』となっています。下記に違いを解説します。

1)民法上の『買戻し特約』とは？

民法上、『買戻しの期間は10年超えて出来ない』『買戻しの代金は、最初の代金と契約の費用との合計を超えてはならない』といった解釈になり、リースバックの場合、そぐわない為です。

2)リースバックでの『再売買予約』とは？

リースバックの場合は、『再売買予約』という文言が売買契約書内に明記されているか、この段階でしっかりご確認ください。つまり、『買戻し特約』ではないという事です。余談ですが、この再売買予約は必ず将来買い戻しをしなければならないという訳ではないので、買い戻しを予定していない方はご安心ください。

3,買戻し検討で事前確認する５つのポイント

1)リースバック買い戻しが難しい理由と対処法

➀買戻し期限を確認

一般的には、買い戻しが出来るのはリースバック期間中に限ります。つまり、自宅を退去した後に、数年後の時点で、知人や知り合いの不動産業者に買い戻しを依頼しても無理となります。又、不動産業者によっては、最初の２年間は買い戻しが出来ないといったケースや、逆に最初の数年間迄しか適用されない等、各社によって違いますので、将来の買戻しを予定している方は、しっかりと確認してください。当社としては、将来買戻しを希望したいのであれば、リースバック期間中ならいつでも買い戻せる『普通賃貸借』契約を結んで、随時、賃貸借契約を更新していれば、リースバック期間中になるので、いつでも買い戻せる様にしておくことをアドバイスしております。定期賃貸借契約だと短期間での買い戻しになるので、お勧めしていません。

➁買戻しが出来る対象制限者を確認

通常は、本人含め２親等以内となります。親族や知人等の第三者は対象者には含まれません。知り合いの不動産会社を紹介して、代わりに買戻しを依頼するのも無理です。よって、この買い戻せる対象者が誰になっているかも確認してください。

➂買戻し価格を確認

売買契約書の特約内に、ちゃんと幾らであるかが明記されているか？一般的には、リースバック買取価格の115％～125％を掛けた傾向になります。不動産会者の各社によって、この買戻し価格は異なりますので、複数社の査定を取り寄せる事を推奨します。買戻し難しいとならない為にも、この買戻し価格をいかに下げるかが当社の役割にもなります。リースバック会社によっては、買戻しを予定されている方に最適なプランを設定している会社もあります。
例：リースバック売却価格：1,000万円　⇒　買戻し価格：1,150万円～1,250万円

➃諸費用や税金の有無を確認

買い戻す場合、買戻し価格以外に掛かる諸費用あります。リースバック会社によっては、再度事務手数料が掛かる場合があります。その他に、所有権移転に伴う司法書士への登記費用や、不動産取得税といった税金が別途発生します。その為、ある程度の現金を事前に用意する必要があります。

➄買戻しが出来ないケース

他の人に貸していた、賃貸用に貸したのに民泊等で商業利用していた、賃料の支払いを何ヶ月も滞納していた等の信頼関係の破壊行為が発覚すれば、買戻し権利は失われるのが基本です。

4,あるお客様の相談事例を紹介

埼玉県さいたま市　U様
職業　会社経営者
年齢　50代
家族　夫婦2人暮らし

今回の相談者の方は、会社を引き継いで、さあ！これから！っていう女性経営者の方からの相談事例でした。印刷業を営んでおり、対象物件はマンションにお住まいの方。健康診断を受けたら、初期の癌が発覚し、更に引き継いだ会社も赤字状態。まさか自分が！と戸惑いましたが、暫くは病と闘いながらになってしまうが、今後の事を考えてリースバックを検討していました。会社の運転資金調達が目的ですが、ご自身の病を治し、復帰して、事業が回復したら買戻しを切に希望していました。そこで、今回の方は、将来の買戻しが希望な為、上記記載の失敗しない事例を全て確認して、リースバック契約を結びました。当初は買戻しが難しいのでは？と不安がっていましたが、安易に買取価格の高さや家賃が安いからとリースバック会社を選ばず、しっかりと事前に売買契約書の買戻し特約を読み合わせさせて不安材料を全て取り除きました。補足説明ですが、この買い戻し価格は最初に決まるので、５年後でも１０年後でも変わらないので、今回の相談者の方もそこは安心して頂いてました。

5,買戻し検討者からの良くある質問

1)買戻し価格を安くするコツ？

買戻し価格は、買取価格に応じて決まるので、売却価格が高いと、その分買戻し価格も高くなります。そこで、どう考えるかです。つまり、将来間違いなく買い戻すのであれば、多少買取額が安くても良しとするのか？それとも、買い戻しが難しいからと、目先の資金を得るため、少しでも売却価格が高い会社を選ぶのか？です。これは一人一人の置かれた状況によるので、一概にどちらが良いというのは何ともいえません。但し、当社の考えは、絶対買戻しが出来る根拠がないのであれば、あえて売却価格を安くするのはお勧めしません。中には、買取価格を安くする事を勧める不動産業者もいますが、余りにも安い売却価格で設定すると、『低廉譲渡』に抵触する恐れがあるので慎重に進めるべきです。

～低廉譲渡とは？～

市場の相場価格よりも、大幅に安い金額で売却することです。この事を低廉譲渡と言いますが、みなし譲渡所得課税が適用される可能性があり、後に課税をされてしまいます。一般論で言えば、相場の50％以下の金額で売却すると低廉譲渡とみなされる可能性が高いと思われます。その為、相場よりも大幅に低い価格でリースバックを行う場合は、事前に税理士に相談するのが良いと思われます。

2)銀行の住宅ローンは組めるのか？

これは正直言って、金融機関次第になりますので、当社からは分かりかねるとしかお答え出来ません。その為、売却代金をなるべく使わずにおいておき、再度住宅ローンを組む際は頭金として用意出来る様にしておくことが理想です。仮に、住宅ローンを滞納していて、リースバック契約をした場合は、再度買い戻そうと思っていても恐らく住宅ローンの審査は通らないです。しかし、住宅ローンは当時滞納しておらず、急ぎの資金が必要な方がリースバックを契約し、その数年後に買い戻したいので住宅ローンの審査を掛けたら通過した方もいらっしゃるのも事実です。一番理想なのは、現金であれば間違いなく買い戻せるのですが、現実的ではない為、リースバックで買戻し難しいと言われている理由は、ここになると思われます。

6,買戻しする場合のまとめ事項

将来、買戻しを検討されている方は、売買契約書内にちゃんと『再売買予約』の有無が明記されているか確認し、上記記載の５つのポイントの内容を必ずご確認ください。そして、買い戻す為に、リースバック期間中のお金の家計管理もしっかりと行い、収入に対して無理な計画になっていないかを当社でもアドバイスさせて頂きます。
もし、上記を読んで、買戻し難しいと思われた場合は、リバースモーゲージという金融商品があります。よくリースバックと比較されますが、リバースモーゲージは自宅を担保にして現金を融資する制度になります。よって、リースバックと違い所有権は移転せず、買戻しという事はないです。又、まとまった売却金を手元に置いておけるという事もありません。更に、査定評価基準が、建物は価値をみてもらえず、土地でしか査定評価にならなく、マンションは対象外となっています。どちらがご自身の負担にならないかを良く確認の上、比較検討してみてください。

下記からリースバックとリバースモーゲージを比較した対比表がありますので、参考にして下さい
リバースモーゲージとの比較表

以上、最後までお読み頂き有難うございます。
買戻しが難しいと言われている理由や、事前の抑えるべき確認事項は分かって頂けましたでしょうか？将来買戻しも視野に入れてリースバックを検討している方は、買戻し資金を貯めなければなりません。良くご確認の上、納得して契約に臨んでください。不安な場合、お気軽に当社にご相談ください。複数社の買戻し価格がいくらかを比較すしたい場合なら、当社で無料で何度でも相談を受け付けています。
私自身もリースバック会社に在籍していましたが、あるリースバック会社は買戻しに特化したサービスで、年を追う毎に買戻し価格が安くなるパターンがある等リースバックを得意としている当社ならではの情報を持ち合わせています。
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