リースバックが買戻し難しい理由と事前の5つの確認事項とは

住宅ローン問題解決コンダクターの遠藤です!

リースバックは、売却した家を将来買戻し(再購入)する事が出来ます。リースバックの買戻し難しい理由や、買い戻せる期間や、買い戻せる条件等は事前に確認しないとトラブルに繋がります。その為、将来買い戻す予定がある方は、仕組みや取引の内容をご確認の上、リースバック契約を結んでください。

リースバックの詳しい記事はこちらから確認出来ます。
リースバックとは

リースバックの買戻しを検討する際の注意点

リースバックの場合は、民法上の『買戻し特約』ではなく、『再売買予約』になります。先ずこの文言が売買契約書内に入っているかを確認してください。下記に違いを解説します。

民法上の『買戻し特約』とは?

民法上、『買戻しの期間は10年超えて出来ない』『買戻しの代金は、最初の代金と契約の費用との合計を超えてはならない』といった解釈になり、リースバックの場合、そぐわない為です。

リースバックでの『再売買予約』とは?

リースバックの場合は、こちらの文言が、売買契約書内に明記されているか、この段階でしっかりご確認ください。つまり、『買戻し特約』ではないという事です。

買戻し検討で事前確認する5つのポイント

買い戻しが難しい理由を確認

➀買戻し期限を確認

通常は、リースバック期間中に限ります。つまり、自宅を退去した後に、数年後に不動産業者に買戻ししたいと申し出ても無理となります。又、不動産業者によっては、最初の2年間は買戻しが出来ないといったケースや、逆に最初の数年間迄しか適用されない等、各社によって違いますので、しっかり確認してください。当社としては、将来買戻しを希望したいのであれば、リースバック期間中ならいつでも買い戻せる『普通賃貸借』契約を結んで、随時更新しておくことを推奨します。

➁買戻しが出来る対象者を確認

通常は、本人含め2親等以内となります。親族や知人等の第三者は対象者には含まれません。知り合いの不動産会社を紹介して、代わりに買戻しを行うのも無理です。よって、この買い戻せる対象者が誰になっているかも確認してください。

➂買戻し価格を確認

売買契約書の特約内に、ちゃんと幾らであるかが明記されているか?一般的には、リースバック売却価格の115%~125%を掛けた数字になります。不動産会者の各社によって、この買戻し価格は異なりますので、複数社の査定を取り寄せる事を推奨します。買戻し難しいとさせない為に、この買戻し価格をいかに下げるかが当社の役割にもなります。
例:リースバック売却価格:1,000万円 ⇒ 買戻し価格:1,150万円~1,250万円

➃諸費用や税金の有無を確認

買い戻す場合、買い戻し価格以外に掛かる諸費用あります。リースバック会社によっては、再度事務手数料が掛かる場合があります。その他に、所有権移転に伴う司法書士への登記費用や、不動産取得税といった税金が別途発生します。その為、ある程度の現金を用意する必要があります。

➄買戻しが出来ないケース

他の人に貸していた、賃貸用に貸したのに民泊等で商業利用していた、賃料の支払いを何ヶ月も滞納していた等の信頼関係の破壊行為が発覚すれば、買い戻す権利は失われるのが一般的です。

あるお客様の相談事例

埼玉県さいたま市 U様
職業 会社経営者
年齢 50代
家族 夫婦2人暮らし

今回の相談者の方は、会社を引き継いで、さあ!これから!っていう女性経営者の方からの相談事例でした。印刷業を営んでおり、対象物件はマンションにお住まいの方。健康診断を受けたら、初期の癌が発覚し、更に引き継いだ会社も赤字状態。暫くは病と闘いながらになってしまうが、今後の事を考えてリースバックを検討していました。会社の運転資金調達が目的ですが、ご自身の病を治し、復帰して、事業が回復したら買戻しを切に希望していました。そこで、今回の方は、将来の買戻しが希望な為、上記記載の失敗しない事例を全て確認して、リースバック契約を結びました。当初は買戻しが難しいのでは?と不安がっていましたが、安易に買取価格の高さや家賃が安いからとリースバック会社を選ばず、しっかりと事前に売買契約書の買戻し特約を読み合わせさせて不安材料を全て取り除きました。

買戻し検討者からの良くある質問

➀買戻し価格を安くする方法

買戻し価格は、売却額に応じて決まるので、売却価格が高いと、その分買戻し価格も高くなります。そこで、どう考えるかです。つまり、将来間違いなく買い戻すのであれば、多少買取額が安くても良しとするのか?それとも、買い戻しが難しいからと、目先の資金を得るため、少しでも売却価格が高い会社を選ぶのか?です。これは一人一人の置かれた状況によるので、一概にどちらが良いというのは何ともいえません。但し、当社の考えは、絶対買戻しが出来る根拠がないのであれば、あえて売却価格を安くするのはお勧めしません。中には、売却価格を安くする事を勧める不動産業者もいますが、余りにも安い売却価格で設定すると、『低廉譲渡』に抵触する恐れがあるので慎重に進めるべきです。

~低廉譲渡とは?~

市場の相場価格よりも、大幅に安い金額で売却することです。この事を低廉譲渡と言いますが、みなし譲渡所得課税が適用される可能性があり、後に課税をされてしまいます。一般論で言えば、相場の50%以下の金額で売却すると低廉譲渡とみなされる可能性が高いと思われます。その為、相場よりも大幅に低い価格でリースバックを行う場合は、事前に税理士に相談するのが良いと思われます。

➁銀行の住宅ローンは組めるのか?

これは正直言って、金融機関次第になりますので、当社からは分かりかねるとしかお伝え出来ません。その為、売却代金をなるべく使わずにおいておき、再度住宅ローンを組む際は頭金として用意出来る様にしておくことが理想です。仮に、住宅ローンを滞納していて、リースバック契約をした場合は、再度買い戻そうと思っていても恐らく住宅ローンの審査は通らないです。しかし、住宅ローンは当時滞納しておらず、急ぎの資金が必要な方がリースバックを契約し、その数年後に買い戻したいので住宅ローンの審査を掛けたら通過した方もいらっしゃるのも事実です。一番理想なのは、現金であれば間違いなく買い戻せるのですが、現実的ではない為、リースバックで買戻し難しいと言われている理由は、ここになると思われます。

買戻しする際のまとめ

将来、買戻しを検討されている方は、売買契約書内にちゃんと『再売買予約』の有無が明記されているか確認し、上記記載の5つのポイントの内容を必ずご確認ください。そして、買戻す為に、リースバック期間中のお金の家計管理もしっかりと行い、無理な計画になっていないかを当社でもアドバイスさせて頂きます。
もし、上記を読んで、買戻しが難しいと思われた場合は、リバースモーゲージという金融商品があります。よくリースバックと比較されますが、自宅を担保にして現金を融資する制度になります。よって、リースバックと違い所有権は移転せず、買戻しという事はないです。又、まとまった売却金を手元に置いておけるという事もありません。更に、査定評価基準が、建物は価値をみてもらえず、土地でしか査定評価にならなく、マンションは対象外となっています。どちらがご自身の負担にならないかを良く確認の上、比較検討してみてください。

下記からリースバックとリバースモーゲージを比較した対比表がありますので、参考にして下さい
リバースモーゲージとの比較表

以上、最後までお読み頂き有難うございます。
買戻しが難しいと言われている理由や、事前の抑えるべき確認事項は分かって頂けましたでしょうか?将来買戻しも視野に入れてリースバックを検討している方は、買戻し資金を貯めなければなりません。良くご確認の上、契約に臨んでください。不安な場合、お気軽に当社にご相談ください。複数社の買戻し価格を比較するなら、当社で無料で何度でも相談を受け付けています。
私自身もリースバック会社に在籍していましたが、あるリースバック会社は買戻しに特化したサービスで、年を追う毎に買戻し価格や安くなるパターン等リースバックを得意としている当社ならではの知識と経験を持ち合わせています。
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