リースバックの家賃設定方法を徹底解説!

こんにちは!
住宅ローン問題解決コンダクターの遠藤です!

リースバックを検討した場合、買取り額だけでなく、家賃も当然気になると思います。折角、高額な査定額が出たのに、家賃があまりにも高いと、住み続けるのが出来ないからです。そこで、ここでは、リースバックの家賃設定方法の仕組みや、査定結果で家賃が高い場合の対処方法等の確認方法をお伝えします。

下記では、リースバックの詳しい解説記事を掲載していますので、参考にしてください。
リースバックについて

1,リースバックの家賃(賃料)設定方法を解説

売却価格で決まる

リースバックの家賃設定は、売買価格に応じて家賃が決まります。よって通常の賃貸物件とは、家賃設定方法が異なります。つまり、賃貸市場の周辺の家賃相場ではなく、買取価格の利回り計算になる為、その為、一等地のエリアで買取額が高いと、家賃も高くなりがちです。何故、利回り計算をするのかと言えば、買主(不動産業者)は、貸している間は自由に転売が出来ず、賃借人が住んでいる間は保有し続けます。その為、保有期間の利回りで採算を取らざるを得るしかないからです。

それでは、リースバックの家賃設定方法を解説していきます。


リースバック価格 x 期待利回り ÷ 12ヶ月 = 家賃
  2千万円   x  6%   ÷ 12ヶ月  = 10万円/月々
  4千万円   x  6%   ÷ 12ヶ月  = 20万円/月々

上記の例を見て頂ければお分かりのように、不動産会社の物件購入価格によって、同じ利回り計算しても、家賃が全く変わってきます。その為、リースバックでの査定額が高いと、家賃も高くなってしまいます。

利回りは何%になる?

利回りはリースバック会社各社によって異なります。一般的には6~7%で利回り計算しますが、エリアによって異なります。例えば都内の好立地であれば4%の場合もあれば、地方は8%といった様に異なります。買主が個人投資家の場合は、完全に利回り重視になります。

2,家賃が安くなる場合

2つのパターン

➀建物の築年数が古い

リースバックは、上述の通り、買取り額に応じて家賃が変動します。その為、建物の築年数が20年以上であれば、建物の価値は、ほぼゼロの為、買取り額も低くなる為、家賃が低くなるメリットがあります。

➁エリアが郊外

対象物件のエリアが、いわゆる一等地でなければ、土地の単価も安くなる為、この場合も買取り額が低くなる為、家賃も安く抑えられることになります。

3,家賃が高かった場合の対策法

2つの方法を指南

➀賃貸借契約を見直す

『普通賃貸借』より『定期賃貸借』の方が、一般的には家賃が安くなります。
つまり、普通賃貸借の場合、利回りが仮に6%の場合、定期賃貸借の場合はそれ以下で算出するリースバック会社もあります。更に、定期賃貸借でも、5年間の定期賃貸借より4年の方が安く、4年より3年の方が安くなっていくので、場合によっては、賃貸借期間を短くする方法もあります。

➁複数のリースバック会社と交渉する

個別にリースバック会社と交渉し、少しでも安くなる様に交渉する事は当然可能です。しかし、一般の方が、全てのリースバック会社と交渉するのは、時間と労力の関係から至難と思われます。そこで、リースバックを専門としている仲介会社に依頼した方が、結果的に良い条件のリースバック会社を探してくれるはずです。

4,家賃設定の失敗事例の紹介

稀に相談者の中には、家賃を安くしたい為に、買取額を安くして欲しいという相談を受けます。これは低廉譲渡とみなされ、リースバック会社からも了解が得られません。あるネット記事に、リースバックの買取り額を安くする方法として載せている記事がありますが、何も知らないコピーライターが記載していると思われますのでご注意ください。

~低廉譲渡とは?~

市場の相場価格よりも、大幅に安い金額で売却することです。この事を低廉譲渡と言いますが、みなし譲渡所得課税が適用される可能性があり、後に課税をされてしまいます。一般論で言えば、相場の50%以下の金額で売却すると低廉譲渡とみなされる可能性が高いと思われます。その為、相場よりも大幅に低い価格でリースバックを行う場合は、事前に税理士に相談するのが良いと思われます。

<失敗例>
市場相場価格 3,000万円

リースバック価格 x 利回り6% ÷ 12ヶ月 = 家賃
  2,100万円   x  6%   ÷ 12 = 10.5万円/月

⇒家賃が払っていくのが厳しいので

リースバック価格 x 利回り6% ÷ 12ヶ月 = 家賃
  1,500万円   x  6%   ÷ 12 = 7.5万円/月

上記失敗例は、元々市場相場価格が3,000万円に対し、実質半額の価格で売却されている為、低廉譲渡とみなされる恐れ有り。

5,一般の賃貸契約との違い

5つの注意点を確認

➀周辺賃貸相場よりも安い場合もある

リースバックの場合、エリアによっては、周辺賃貸相場よりも安い場合があります。例えば、人気エリアで駅から近い戸建ての場合、リースバックで家賃が15万円として、同条件で賃貸相場が20万円の場合も有り得ます。戸建ての賃貸需要のニーズがあるのに、貸してくれる物件数が圧倒的に少ない為です。その為、不動産会社から、リースバックの査定をもらう際は、周辺エリアの賃貸相場も教えてもらって判断するのが良いと思われます。

➁敷金・礼金は不要

一般の賃貸時に掛かる敷金・礼金といった費用は発生しません。その為、退去時もそのままの状態で構わないので、敷金の返還で揉める事はありません。

➂税金等の支払いの有無

自宅を売却して所有権が移りますので、今後固定資産税の支払いは不要になります。又、マンションの場合は、管理費・積み立て修繕金も不要になります。よって、これらも今迄掛かっていた費用がなくなるので、マンションの場合はかなり負担が減ると思います。

➃連帯保証人は不要

リースバックの場合、連帯保証人は不要で、保証会社に代わりに保証人になってもらいます。その為、保証会社の賃貸審査はありますが、反社会的な方でなければ、過去住宅ローン滞納歴があっても、賃貸審査は通るケースが殆どです。

下記では、賃貸時の審査について詳しい解説記事を掲載していますので、参考にしてください。
賃貸審査について

➄修繕費は借主負担

通常の賃貸は、例えば給湯器が壊れた、エアコンが壊れた等の場合、大家さん(貸主)が修繕しますが、リースバックの場合は、借主が修繕することになります。これは当然と言えば当然で、既に所有者が今まで使用していた家を賃貸契約を結ぶのであって、それがいきなり賃貸契約になったからといって、貸主(リースバック会社)が、壊れた度に修繕費を捻出していたら、幾らあっても足りません。よって、ここが通常の賃貸契約との大きな違いと言えます。

下記では、賃貸時の修繕費について詳しい解説記事を掲載していますので、参考にしてください。
賃貸時の修繕費について

6,家賃設定方法のまとめ

➀複数の会社から査定を取る

上述した様に、会社によって、家賃設定をする際の利回り計算は各社異なります。そこで、複数の業者から査定を取得して、比較する事をお勧めします。

リースバック専門会社に依頼する

自身で複数社から取り寄せるのが面倒であったり、交渉するのが自信がない場合は、リースバックに特化した経験と実績ある専門の仲介会社に依頼するのも一つです。当社は、リースバック会社出身者で構成されていますので、各社に強気な家賃交渉が可能です。

➁今迄の住宅ローンと比べてみる

リースバックの家賃が分かったら、今迄の住宅ローンの月々の支払額と比較してください。場合によっては、家賃の方が安い場合もあります。その場合は、リースバックを利用する価値はあるかと思います。

以上の事から、買取額だけで判断するのではなく、今後の毎月の収入額と負担額を注意点として総合的に判断して頂きたいのです。

下記では、家賃が払えない場合の解説記事を掲載していますので、参考にしてください。
家賃払えなくなる前に

以上最後まで読んで頂き有難う御座いました。
我が家の家賃はどれくらいになるのだろう?と思われた方、無料で査定を行いますので、一緒に問題解決しましょう!

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