こんにちは！
住宅ローン問題解決コンサルタントの遠藤です！

リースバックで騙された！後悔した！と記載された記事がネットの口コミを見ていると複数散見されます。仰る通り、何も知識が無いまま進めて、本当に騙された！なんてなったら、最悪な結末となってしまいます。残念ながらリースバックを利用した悪徳業者（企業）も散見されます。リースバックは、まだまだ知らない人も多く不信感もあるかと思います。後々に騙された！後悔した！罠だった！失敗した！とならない為にも、下記に注意点を解説していますので、どういったリスクがあり、どんな事前対策があるか等、良く読んで活用し理解して頂き、家族と自分を守る為にも是非参考にして信頼おける事業者に相談して頂ければと思います。決して罠ではありません。

１、リースバックについて概要を徹底解説

先ず、そもそもリースバックとは、自宅としてのお住まいの持ち家を所有者が売却して、お金を現金化した後でもそのまま住み続けれる不動産の仕組みです。抵当権が設定されていても、住宅ローンの残債額に対して買取額が上回っていれば、リースバックは可能です。そして、不動産の売買契約と同時に、賃貸借契約を締結するので、住み慣れたご自宅で生活環境を変えずに住み続け、まとまった資金を調達することが可能です。賃貸借契約後は、月々の家賃を支払っていきます。リースバック会社は、一般的には不動産会社となり、不動産会社との取引になります。リバースモーゲージや不動産担保ローンは融資になりますので、ご注意下さい。今話題の手法であり、ネットでも多数の記事がありますが、中には間違った記事も散見されますので、注意してください。

別コラムで、リースバックの詳しい説明やメリット・デメリットを記載しています。
リースバックとは？

２、騙された！後悔した！と言われる理由

1)罠と言われる６つの理由

➀買取額が相場価格に比べて低い

リースバックは、不動産会社が売主の自宅を買い取ります。一般的には、その不動産を買い取った不動産会社が、賃借人（元売主）が将来退去した際、リフォームして再販売したり、戸建てであれば、解体して更地にして、新築を建て直して再販売します。しかし、リースバックの場合は、不動産会社が買い取った後、売主（＝借主）が賃貸契約期間中は、そのまま保有し続けます。つまり、いつ元売主（賃借人）が退去するか分からず、仮に20年後に退去され、ようやく不動産会社が再販売しようと思っても、その時の不動産市況が読めません。もしかしたら大幅にそのエリアの市場価値が下落しているかもしれません。その為、どうしても保険の意味を込めて市場相場価格の60～70％程で買い取らざるを得ないのが背景です。
よって、リースバックは、市場相場価格が幾らであったのかを知っておかないと、実は安く買い叩かれていたという事になってしまいます。当社では、査定報告時に必ず市場相場価格もお伝えしており、相談者によっては査定書を見て、通常売却に変更される方も多々いらっしゃいます。

➁高齢者の利用が多いから？

確かに新聞広告等で良くCMを流して、老後の資金として利用されるイメージが多いかもしれませんが、当社の今迄の経験から言って、高齢者の利用は以外にもそれほど多くありません。高齢者の場合、既に住宅ローンを完済しており、リースバック契約を結ぶ際の家賃を払う事にメリットを感じえないからです。更に、当社の場合は、検討時には、必ず相続人の方に連絡をしてもらいます。後で解約して違約金等で相続人とトラブルを起こさない為にも最低限必須の確認事項と考えています。因みに認知症の場合は、リースバックに限らず、通常の不動産売買でも出来ませんので、補足として付け加えておきます。

➂途中で追い出される？

これは、賃貸借契約が『普通賃貸借契約』であれば、有り得ません。借地借家法で借主を保護している法律で、正当事由が無ければ、賃貸期間中にいきなり追い出す事は不可能です。しっかり賃貸契約の規約等を事前に確認し、更新時に手続きを行えば、ずっと住み続けれます。但し、全く家賃を払っていないとか、居住用に貸していたのに、いつのまにか民泊で貸ししていたとかであれば話は別ですが、普通に今迄通り住んでいれば、まず有り得ませんのでご安心下さい。しかし、中には悪徳業者が個人投資家を買主として募り、その個人投資家が無理やり退去させたという事も有り得ます。当社では、大手上場会社のみのリースバック会社しか紹介致しません。

➃家賃が高いから？

リースバックの家賃の求め方は、一般的には、買取額に対しての利回り計算になります。つまり、リースバック会社は社内の基準に沿って、エリア毎に期待利回りを求めます。よって、買取額が高いと家賃も高くなる可能性があります。しかし、ご自身でリースバック会社と交渉するのも有りですが、実は他にも良い条件が出るリースバック会社を知らなかったりする事も有り得ます。更に、そもそもがその家賃が支払っていける適正額かを検討する必要があります。事前に家賃額が今後の暮らしのに負担になっていないかを良く確認する必要があります。

家賃の計算方法
リースバック家賃　＝　買取価格　ｘ　期待利回り　÷　１２ヶ月

下記から家賃の算出方法の詳しい説明がご確認頂けます
家賃算出方法

➄賃料を突然値上げされる？

これは、賃貸借契約書に、どういった場合でどういった根拠で家賃が上がるかが明記されています。一般的には、マンションの場合、管理費・修繕費が上がったので、その分家賃も上げさせて欲しい、固定資産税が上がったので家賃も上げさせて欲しい等です。その為、口頭で確認するのではなく、賃貸借契約書を見て、どういった場合に家賃が上がるのかを事前によく確認しなければなりません。言い換えれば、賃貸借契約書に家賃が上がる際の条件が書いてない場合は、突然上がる事は有りません。補足ですが、通常の賃貸で借りる場合も、家賃が将来絶対変わりませんとは記載していません。つまりリースバック特有の形式では無いという事も追記しておきます。

➅買い戻しが出来なかった

これは、売買契約書に買い戻し特約という条項に必ず記載されています。買い戻し価格、買い戻せる期間、買い戻せる対象者（2等身以内に限る等）、別途掛かる諸費用になります。又、どういった場合に買い戻せる権利を失うかも記載されています。将来買い戻す事を希望している場合は、事前に買戻し条件を確認しておくべきです。

下記にて買い戻す際の注意点を解説しています。
買い戻す際の注意点

３、騙された！後悔した！とならない為に

1)５つの騙された！後悔しない！為の確認事項

➀リースバックの実績・経験がある専門家に相談

当社は、これを記載している私自身が、元リースバック会社に勤めており、これまで延べ100人以上の方とリースバック契約を結び、今迄何百件と不動産査定を行ってきました。つまり、リースバック会社の買取額が適切か、本当はもっと高く買い取れるはずだ等、各リースバック会社に対して、交渉が出来ます。当社は、単に買取金額だけを伝える一括査定会社ではありません。又、リースバックを数多く扱っているからこそ、トラブル防止や、数多くの質問事項も答える事が出来ます。悪徳業者につかまらない為にも参考にしてください。

下記から当社と一括査定会社との違いがご確認頂けます
一括査定会社との違い

下記から今迄寄せられたリースバックの良くある質問がご確認頂けます
リースバック良くある質問集

➁市場相場価格も確認する

当社では、仮に通常売却で販売した際の対象物件の市場相場価格も必ずお伝えしています。リースバック買取価格は、その市場相場価格の60％～70％での買取価格が基準だからです。人気エリアによっては市場価格の80％の査定価格が付く場合もあります。つまり、基準となる相場価格を知って頂きながら、リースバック買取額が算出された根拠を知って頂きたいためです。

➂最大5社を比較

当社では、どこのリースバック会社と交渉したかを全てオープンにし、それぞれの各社の特徴等を見ながら、中立・公平な立場からアドバイスさせて頂きます。紹介するリースバック会社は、全て上場会社もしくは上場会社グループ社に依頼する為、依頼者が安心して住み続けれる事を目的としています。悪徳業者は一切紹介する事は有りません。この段階でもいわゆる罠を仕替ける様な悪徳業者は一切排除しています。

下記から当社の机上査定書の見本がご確認頂けます
机上査定書見本

➃買主の会社を確認する

リースバックは、売却して終わりではなく、その後はずっと住み続けるので、買主（貸主）と長い付き合いになります。その為、買主がしっかりとした会社であるかも確認される事をお勧めします。単純に買取額が高かったからとか目先の欲に走らずに、しっかり確認される事をお勧めします。これも後々のトラブル防止策になります。当社が提携及び紹介するリースバック会社は、国土交通省発行のガイドラインの商品内容に則ったリースバックになります。
『リースバックに関するガイドブック』はこちらからから確認出来ます。買主となるリースバック会社が悪徳業者かどうかの判断基準としてください。

『リースバックに関するガイドブック』

➄リースバック以外の解決策も提案

相談内容によっては、色々なケースがあり、リースバック以外の解決方法も提案させて頂きます。当社はリースバック会社ではないので、無理やりリースバックを薦める事はいたしません。あくまで相談者ファーストの目線で、アドバイスさせて頂きます。後で後悔しない為にも、リースバック以外の解決策と比較検討してください。

４、騙された！後悔した！とならない為のまとめ

ここまで読んで頂き、いかがでしたでしょうか？インターネットでリースバックを検索すると色々な情報が飛び交っています。ネットの記事だけでなく、実際にリースバックを扱ったことがある専門の不動産会社に電話連絡して、良く聞いて検討してから進める事を切に願います。あとになって後悔しない為にも、そこで的確に質問に答えられない悪徳業者は止めた方が良いでしょう。

以上、最後までお読み頂き有難うございます。
リースバックで絶対騙されたと被害にあわない為にも、この記事は参考になりましたでしょうか？
リースバックは詐欺でも罠でもなく、普通の不動産売買取引です。だからと言って、口コミや口約束だけで判断せず、後悔しない為にも、事前に良く確認して頂きたいです。当社も無理やりリースバックを薦める事はしません。
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