こんにちは！
住宅ローン問題解決コンサルタントの遠藤です！

リースバックを検討する際の相談窓口として、どこにすれば良いのか？中立・公平な立場でアドバイスしてくれるのか？を解説しています。
リースバックの査定依頼時には、リースバック会社に直接依頼して査定する方法と、リースバック専門コンサルタントに依頼する方法と２パターンに分かれます。当社は後者の分類に属しますが、一括査定会社との違いも説明しております。どこの一括査定会社に査定を頼んでも同じじゃないの？と思われた方や、そもそもリースバックの仕組みや特徴をご存じない方に向けて、リースバックの簡単な制度を解説していながら、上手く査定額を高くする活用法のコツや、利用者が安心してリースバックを検討出来る為に、分かり易くお伝えしています。リースバックはシニア層や住宅ローン返済困窮者等、様々な方に利用されています。是非、この記事を読んでリースバックの知識を得て、相談先や査定を活用してください。

1,リースバックの仕組みについて

リースバックとは、自宅としてのお住まいの不動産を売却して、不動産会社から決済時に一括で支払い、そのまま住み続けれる不動産取引サービスです。不動産の売買契約と同時に、賃貸借契約を締結する為、住み慣れた自宅で生活しながら、まとまった資金を調達することが可能です。賃貸借契約後は、月々の家賃を支払っていきます。そのまま住み続けるので、近所（周囲）には家を売却した事は一般的には分からないです。

リースバックの更なる詳しい説明はこちらに掲載しております。
リースバックとは

1)リースバックの買取り金額と家賃相場について

抵当権が付いていても問題無いのか？

抵当権の有無についてですが、住宅ローンがまだ残っていて、抵当権が付いていても、買取り価格が、住宅ローンの残債額を上回っていれば問題有りません。抵当権が無い場合は、最短で１週間程でお金を受け取れますが、抵当権がある場合は、金融機関次第で、最短の決済日が変わってきます。抵当権抹消の手続きは司法書士の先生にお任せします。

対象エリア（地域）は全国か？

一般的には、全国どこでも対象エリアになるのではなく、あくまで不動産の流動性がある立地のエリアになります。いわゆる田舎と言われている様なエリアは対象外になってしまいます。但し、過去市街化調整区域でもリースバックが成功したケースもありますので、あくまで一般論として参考にしてください。借地（底地）に建っている戸建てや工場は出来ません。店舗付き住宅は、対象になり得ます。古い中古の戸建てでも、対象エリアであれば問題有りません。間取りは特に査定には関係ありません。

リースバックが出来ない物件やエリアの詳しい記事はこちらを参考にしてください。
出来ない物件や地域について

買取り価格の目安

買取り価格はいくらになるのか？一番気になるポイントです。買取り価格は、市場相場価格に対して６～７掛け程度になります。その理由としては、リースバックは買取りと同じであり、更に売主（借主）がいつ退去するか不明な為、リースバック期間中は保有し続けているからです。つまり、買取り業者の場合は、買い取った後に直ぐにリフォーム等行って再販売して利益を得ますが、リースバックの場合は保有し続けている間は、第三者に転売出来ない為です。建物価値は、築年数によって上下します。人気エリアや土地価格が上昇している傾向にあるエリアは、当然買取り価格も高く評価してくれます。

リースバックの家賃算出方法

リースバックの家賃算出方法は、基本的に買取額に応じて家賃が決まります。つまり、周辺の家賃相場ではなく、買取価格の利回り計算になる為、その為、買取額が高いと、家賃も高くなってしまいます。下記にて、リースバックの賃料の計算式を見て頂ければ分かるように、買取り価格によって、変動します。よって、毎月掛かる家賃が、ご自身の負担になっていないか等、無理のない計画かを十分に確認して頂きたく思います。

計算式の例
リースバック成約価格　ｘ　期待利回り　÷　12ヶ月　＝　家賃
1千万円　　　ｘ　　6％　　　÷　12ヶ月　　＝　5万円/月
3千万円　　　ｘ　　6％　　　÷　12ヶ月　　＝　15万円/月

※収益利回りは事業者各社によって異なります。一般的には6～7％で利回り計算しますが、エリアによって異なります。上記は一般論として計算方法を載せています。

家賃設定方法の詳しい説明記事はこちらに掲載しております。
家賃算出方法について

賃貸時の審査や保証人は必要か？

リースバックでは、賃貸契約時に保証人は不要で、賃貸保証会社に保証人になってもらいます。又、審査は、反社会的な方でなければ基本的には審査は通りますのでご安心ください。

リースバック後の物件の買戻し（再購入）について

リースバックは、売却した家を買戻し（再購入）する事が出来る事がメリットの一つで特約を結ぶ事になります。但し、買い戻せる期間や、買い戻せる条件等は事前に確認しないとトラブルに繋がります。

買戻し（再購入）する予定がある方は、こちらに詳しい記事を掲載しております。
再購入する場合の注意点

諸費用や税金等の経費の有無

リースバックは、不動産売却の為、諸費用が掛かります。司法書士への登記費用や、印紙代や、リースバック会社によっては事務手数料が掛かります。それと忘れていけないのが、賃貸時に入る火災保険料です。これは今まではご自身が建物や家財に掛かる火災保険に入っているかと思いますが、リースバック期間中は、家財保険に入る事になり、リースバック会社が建物の火災保険に入る事になります。

火災保険についての記事をこちらに掲載していますので、参考にして下さい。
火災保険について

諸費用についての記事をこちらに掲載していますので、参考にして下さい。
諸費用について

固定資産税や管理費等について

所有権が移りますので、今後固定資産税の支払いは不要になります。マンションの場合は、管理費や修繕費も不要になります。よって純粋に家賃だけの支払いになります。

リバースモーゲージとの違い

シニアの方から良く違いを聞かれますが、リバースモーゲージは自宅を担保にお金を融資してもらい、月額の支払いは借りた金額の利息を払い、本人が亡くなった後に、自宅を売却して借金を回収する仕組みです。金融商品になるので、貸出先は銀行になります。それぞれのメリットとデメリットをご確認ください。

下記からリースバックとリバースモーゲージを比較した対比表がありますので、参考にして下さい
リバースモーゲージとの比較表

2,リースバックコンサルによる無料相談

当社は、依頼者のご自宅を直接買い取るリースバック会社ではなく、『コンサルタント』の立場で、相談者の希望をリースバック会社の買い手と交渉する不動産会社になります。ネットで良く見かける不動産一括査定は、『不動産会社』に問い合わせているのではなく、『広告会社』に問い合わせしています。つまり、その広告会社が顧客データを取得し、各不動産業者に販売している事になります。問い合せする際の参考にして頂ければと思います。
当社はリースバック専門の不動産会社となりますのでご安心下さい。
当社では、相談時に、現在の住宅ローン滞納状況や今後の希望をヒアリングしてから、およそのリースバック価格と賃貸額を概算で提示してシュミレーションします。その段階で、リースバックで前向きに検討するとなった際に、各リースバック会社と価格交渉等していきます。リースバック買取り価格を上回らない場合は、市場での予想売却価格と、残債額によっては、任意売却を提案させて頂きます。

1)一括査定との違いについて

➀リースバックの目的を明らかにする

当社では、リースバックを検討する際に、先ず目的を明らかにして頂く事をお勧めします。
例えば、借金があり、住宅ローンの支払いが厳しいからなのか？相続人がいないので、自分の代で持ち家を精算したいからなのか？老後の生活費を捻出したいからなのか？
しっかりとした理由があるかを確認し、場合によっては、リースバックをお勧めせず、別のリスクを抑えた対処法を提案する事もあります。特に高齢者の方には慎重に進めさせて頂いています。

➁代表がリースバック会社出身者

リースバックは、リースバック会社によっては、買い取り価格や賃料価格が異なっていたり、マンションに強いリースバック会社や戸建てが強いリースバック会社があったりと様々です。その為、一般の消費者が把握するのは難しく、個人で交渉した為に、実はもっといい条件を提示してくれたリースバック会社が複数社ある事も有り得ます。
そこで、当社では、リースバック会社に在籍していた経験や実績を基に、当社で査定を行いつつ、各複数のリースバック会社に対して、より高く買い取り価格を交渉し、より安く賃料の引き下げを交渉する事が可能となります。年間に数多くの査定を行い、リースバック会社からしたら、リースバックの事を熟知している仲介会社となり、依頼者からしたら心強い仲介会社として認識して頂いています。リースバック会社の出身者が仲介業務を行っている不動産会社は中々無いと認識しています。首都圏に限らず、大阪や名古屋等も随時対応させて頂いております。

➂最大５社の査定額の一覧表で比較

リースバック会社の各査定額一覧表を見ながら、ご相談者の希望や現在の住宅ローンの残債額を考慮して、一緒に問題解決へ導きます。公平・中立の立場からアドバイスさせて頂き、最終的にご相談者の満足いく解決策になるよう全力を尽くします。各リースバック会社に相談者の希望条件を伝え、その中で依頼者の条件のあう上位5社から比較検討して頂きます。良く提携会社100社とうたっている一括査定会社もありますが、そんなにリースバックを行っている会社はなく、殆どは個人投資家と思われます。更には、個人投資家を募って、投資用としてリースバックを扱っている不動産会社がありますが、私はお勧めしない事を補足しておきます。当社が紹介する会社は一部上場会社もしくは上場会社のグループ会社のみになります。

当社が提携及び紹介するリースバック会社は、国土交通省発行のガイドラインの商品内容に則ったリースバックになります。『リースバックに関するガイドブック』はこちらから
『リースバックに関するガイドブック』

下記から当社フォーマットの机上査定書の見本がご確認頂けます
机上査定書見本

➃任意売却も対応可能

リースバックでは、オーバーローンの為、成立出来ない事も多々あります。その場合、任意売却という方法も提案が出来ます。当社の相談員は、代表初め、任意売却専門の不動産会社に在籍しており、任意売却についても実績と経験が豊富にあります。任意売却の相場も確認して、買主と交渉し問題解決に導きます。

下記から任意売却の詳しい説明がご確認頂けます
任意売却とは

➄売主が不利になっていないかの契約書の事前チェック

リースバックのトラブルの主な原因は、事前に売買契約書と賃貸契約書を良く確認しないで、契約を行う事だと思われます。当社では、賃貸の更新条件や、家賃が上がる際の根拠等を徹底的に確認し、売主側が不利になっていないかを確認し、事前に読み合わせを行っています。リースバック会社在籍時の経験を活かして、リースバック後のトラブルを防いでいます。又、当社には行政書士の資格を持った相談員も在籍しておりますので、よりご安心頂ける環境を整えています。

➅担当者が全員宅建士

不動産業界では、売買契約書を交わす前に重要事項説明書というものを読み合わせます。その際、国家資格である宅地建物取引士でないと行えません。この宅建士を保有していなくても不動産の営業活動は行えます。しかし、大切な不動産を売却する際に、この宅建士の資格がない担当者に任せれますか？当社では、この宅建士の資格保有は最低限必要と認識しています。

➆ファイナンシャルプランナーの視点から

本当にリースバックが適切かを、ファイナンシャルプランナーの視点からも今後の経済力を確認致します。リースバックは、賃貸借契約を結ぶ為、毎月の家賃が発生します。そこで、本当に今後払っていける家賃なのか？生活が維持できるのか？現在の収入や、今後病気等になった場合の貯金があるのか？を事前に確認していきます。

3,ある方の失敗事例⇒成功事例

住所：東京都足立区
土地：159㎡　建物：木造3階建て（2世帯住宅）
残債：1,200万円
リースバック査定価格：約2千万円

こちらの相談者の方は、ある一括査定会社に相談をしました。このエリアは、ネットで足立区のHPを検索すると最低敷地面積が83㎡の為、将来２つの宅地に出来ないので、そのままで売るしかありません。更に2世帯住宅の為、そのまま売れず評価も低くなってしまっていました。よって、謄本上ですと、リースバック評価価格が約2千万円でした。しかし、この相談者の方は、納得いかなくて、当社に相談に来られました。そこで、当社で直接足立区役所に出向き確認したところ、確かに最低敷地面積は83㎡でしたが、別途許可基準があり、それを満たしている為、片方は76㎡、もう片方は83㎡とすれば、将来２つに土地を割って売れる事が判明しました。その為、当社で改めてリースバック会社に依頼したところ、リースバック評価価格が約3千万円となりました。

役所で調査実施後のリースバック価格：約3千万円

つまり、謄本上では分からない事が多く、又、経験や実績がない一括査定会社だと、こういう事を見落としてしまいます。この方は、自身でネットで調べ、当社に相談して頂いたので良かったですが、これが知らないままですと、完全に大損していました。こういった損をする可能性がある事も注意が必要です。

4,信頼出来る相談先の選び方について

1)不動産会社のホームページを確認

不動産会社には様々な分野に分かれています。これから家を買う人を相手にしている買主相手の不動産会社や、通常の不動産仲介をメインに行っている不動産会社か、一括査定のみを扱っている会社かです。そこで、住宅ローン滞納時に相談する不動産会社は、住宅ローン滞納問題を専門に行っている不動産会社かどうかを確認して下さい。ホームページを見て、相談事例やどういった解決策や対策方法があるのかや、その会社の理念や今迄の実績等も確認しましょう。ここで、最初の相談先選びを間違えると、結果的に解決出来ない事も有り得ます。勿論、リースバックの経験や知識がどれだけあるかをしっかり確認して下さい。

下記から当社に寄せられたリースバックの悩み別相談・解決事例・用語集がご確認頂けます
悩み別相談・解決事例

2)問い合わせてみる

次に、相談する不動産会社が決まったら、一度電話してみて、対応する相談員の話し方や態度が横柄ではない等、自分にとって嫌な感じがしなく、話しやすい雰囲気を持っているかも確認した方が良いです。と言いますのも、非常にセンシティブな内容ですので、お互いが信頼の関係性を構築出来ていないと、依頼後におかしな事になって、結果的に解決出来なかったとなったら本末転倒です。その為、会社の規模だけでなく、様々な観点から担当する相談員の話し方や人柄も重視して判断してください。

3)各専門家と連携しているか？

当社には、住宅ローン返済に困っている方を救いたいとの同じ志を持った各専門家の方とも連携をしています。そこで、当社には、住宅ローンで困っている方達が、下記の様な不動産以外でも悩んでいて、こういった専門家の方がいれば紹介して欲しいとの相談も多々あります。不動産以外のお悩みも解決に向けてサポートしております。
下記に一例を紹介します。

• 離婚問題で揉めており良い弁護士を紹介して欲しい⇒弁護士
• 会社が業績不振で、この際転職したい⇒キャリアカウンセラー
• 事業がうまくいっていない⇒中小企業診断士
• 今迄どんぶり勘定だった⇒税理士

5,リースバックの良くある質問

過去多数のリースバックの実績と経験を踏まえ、今迄の相談者から頂く質問事例を下記に纏めています。こちらを読んで頂ければ、リースバックに取り組む前の不安感は、払拭出来るかと思いますので、参考にしてください。

下記からリースバックのよくある質問がご確認頂けます
良くある質問

6,まとめ（一括査定会社との違い）

現在インターネット上には、リースバックと検索すると様々なリースバックに特化した一括査定会社が存在します。その中で、残念ながら実績や経験が無いのに、専門会社と謡っている不動産仲介会社も数多く見受けられます。実は単なる広告会社というケースもあります。リースバックは、通常の不動産売買とは違い、自宅を売った後も買主と長い付き合いがある契約となります。良く分からない不動産会社が高値をつけてくれたからといって安易に選ぶ事が無いようにご注意ください。当社では、リースバックで失敗して欲しくない為に、メリットとデメリットを必ずお伝えしています。

最後まで読んで頂き有難う御座いました。
リースバックについて一通りご説明しましたが、不明点有れば何でも遠慮なく聞いてください。
土日祝日でも柔軟に相談や無料相談を受付ていますので、上手く当社を活用して頂いて、一緒に問題解決しましょう！
当社からのしつこい営業活動は一切行わないことを保証いたします。

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