こんにちは！
リースバック専門コンサルタントの遠藤です！

弊社に頂く質問で多いのが、老後の資金確保に困っていて、リースバックとリバースモーゲージを検討しているが、その違いが良く分からない、もしくはリバースモーゲージを検討したが、エリアが田舎の為、金融機関に断られた、といった相談です。それぞれの違いから言えば、リースバックは自宅を売却するので、所有権が買主に移るのに対し、リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借りる金融商品です。この記事を読んで頂き、老後資金を確保して安心する方法と、金融機関にリバースモーゲージで問い合わせたがエリア外（田舎）の為、断られたのでどうすれば良いのか？の２点を解説します。弊社では、田舎だからこそ、リースバックを薦める理由を解説していますので、是非参考にしてください。

1,リバースモーゲージの概要説明

自宅を担保に毎月一定額の融資を受ける金融商品です。もっと分かりやすく言えば、住宅ローンは借入残高は毎月減っていくが、リバースモーゲージは借金（借入金）が毎月増えていく仕組みです。

1)不動産評価について

リバースモーゲージの場合、自宅の担保評価は、一般的には市場相場価格の50～60％程度になると言われています。リースバックの場合ですと、70～80％になりますので、リースバックに比べると調達出来る金額は大分少なくなる可能性が高いです。これは、リバースモーゲージは金融機関が一般的に査定するのですが、査定の根拠が公示地価や相続路線価を参考にしているのに対し、リースバックは過去の不動産取引価格の周辺の成約事例を基に算出しているからです。

2)エリアについて

マンションは対象外になるのが一般的です。つまり、実質的には戸建てにお住まいの方が対象になるのですが、リバースモーゲージは、建物は査定に含まれず、土地のみの評価で、更に不動産評価額が50％しかみてくれず、いわゆる田舎と呼ばれているような郊外エリアの場合は、対象外になる事が多いです。

3)年齢制限がある

一般的には65才以上からでないと利用出来なく、その他にも収入源も融資審査の対象となります。リースバックの場合は、年齢制限や収入の審査は有りません。

4)資金用途が限られてる

あくまで生活資金やリフォームなど生活の為の費用に限られる為、事業や投資には使えません。よって、事業資金の確保を希望の方は、リースバックや不動産担保ローンの方が向いています。

5)相続人の同意が必要

リバースモーゲージは、所有者の死後に、借りたお金を自宅を売却した後に返済します。その為、相続人がその売却を行う事になる為、当然相続人の同意がないとリバースモーゲージは出来ません。

以上の様に、結論から言えば、郊外エリアはリバースモーゲージの対象にならない事が多いです。しかし、参考までにリバースモーゲージのメリットもお伝えしておきます。

2,リバースモーゲージのメリット

1)所有権は移らない

リースバックは不動産売買の為、所有権は買主に移りますが、リバースモーゲージは不動産を担保にした金融商品ですので、所有権は移らず、そのままです。よって、所有権が移る事に抵抗がある場合は、リバースモーゲージの方を選ぶ方もいらっしゃいます。

2)返済負担額が低い

一般的には、リースバックに比べて、リバースモーゲージの方が、毎月の負担額は低く抑えれます。リバースモーゲージは、借りたお金の利息だけを毎月払い、元金を返済するのは、契約者が亡くなった後、相続人が自宅を売却して返済する事となります。よって、不動産評価が低くても、毎月の負担額を減らしたい方には検討の余地があると思われます。但し、毎月の返済額は、金利の動向で変わりますので、今後金利の上昇があれば、毎月の返済額も上昇する事は補足しておきます。

3,リースバックに切り替えた成功事例

千葉県我孫子市　I様
職業:無職
年齢:70代
家族:夫婦で二人暮らし
残債：無し

今回の相談者は、既に定年退職されて、夫婦２人で年金収入の方。お住まいは、利根川近くで、近くの川辺での散歩が日課。リバースモーゲージに興味がありましたが、金融機関に相談したところ、エリア外の為断られました。子供たちは既に独立して、現在の自宅は要らないと言われ、それならば、リースバックを検討して当社に相談に連絡頂いた方の事例です。結論としては、下記でリースバックの買い取り額と家賃で契約に至りました。つまり、リバースモーゲージでは対象外でありましたが、リースバックでは田舎でも、しっかりと不動産価値を判断してくれます。

リースバック買取り価格：600万円
家賃：5.7万円

1)リースバックに決めた理由

1)中々売れないエリア

今回の相談者のエリアは、最寄りの駅から車で15分程掛かり、更にその最寄り駅も単線の電車です。普通に売却活動しても、過去の周辺成約事例を見ても、殆ど成約事例がないエリアです。相談者の子供さんからは、両親が亡くなった後も、売れない自宅を相続で引き継いで、固定資産税を払い続け、更に空き家状態にして欲しくないとの要望もありました。そこで、このエリアでも対象となるリースバックで進める事にしました。

2)家賃を払う事になったが・・

既に住宅ローン完済済みですので、本来、そのまま住み続ければ毎月の負担はないのですが、上記の様に、子供達に迷惑掛けれないし、二人とも年金収入があるので、毎月6万円以下の家賃なら払っても大丈夫との事でリースバックに決めました。その代わり、売却代金には手を付けずに、将来子供達には現金で相続してあげたいとの事です。

5,自宅が郊外の場合のまとめ

1)先ずは両方を比較してみる

リバースモーゲージでの確認事項

リバースモーゲージを扱っている金融機関に問い合わせてみる。リバースモーゲージは金融機関のみの取り扱いになります。その際、リバースモーゲージの場合は、対象エリアか？対象エリアの場合、借入金額は幾らになり、月々の返済は幾らになるのか？を確認してください。

リースバックを検討してみる

リースバックの場合は、専門の不動産会社に問い合わせてください。その際、買取り額と月の家賃額を確認してください。不動産会社に問い合わせる際は、最寄りの地場の不動産会社だとリースバックの知識や経験が無いので、専門の不動産会社に依頼する事をお勧めします。

下記からリースバックの更なる詳しい説明がご確認頂けます
リースバックとは

2)田舎だからこそリースバックを薦める理由

➀纏まった現金を手元に置いておける

老後２千万円問題が一時期取り上げられた様に、今後の老後に備えて、纏まった現金を手元に置いておける事は、老後の安心材料の一つです。通常の売買だと、買い手が現れない限り売却資金は得ることが出来ませんが、リースバックであれば、買主が不動産会社ですので、住宅ローンが無ければ、現金化には2～3週間で可能となります。

➁家賃が抑えられる

リースバックの家賃の決め方は、買取り額に対して、利回り計算をして算出します。つまり、買取り額が高い程家賃も比例して高くなります。逆に言えば、郊外エリアの場合、買取り額が低ければ、その分家賃も抑えれます。結果的に、リバースモーゲージと比較して、実はそれほど毎月の負担額に大差がない事も有り得ます。

リースバックの家賃の算出方法は、下記を参考にしてください。
家賃の算出方法

➂子供達に迷惑を掛けない

当社にも、郊外エリアの方からの相談事例が多々ありますが、殆どの方は、子供達は独立して自分の持ち家があり、子供達は皆さん口を揃えて、親の自宅は要らないと仰っています。その理由としては、郊外の自宅を相続しても、中々売れず、固定資産税を払い続け、空き家の管理もしたくないと仰っています。その為、リースバックは、売却し、子供達は不要な自宅を相続しなくて良く、現金で相続できるので、子供達にも『負動産』にならずに迷惑を掛けなくて良いメリットもあります。

下記からは、リースバックとリバースモーゲージを比較した対比表がありますので、参考にしてみてください。
リースバックVSリバースモーゲージ

以上、最後までお読み頂き有難うございます。当社では、元リースバック会社で5年間勤務し、これまで述べ150件以上の実績と経験を積んだ代表を初めとし、リースバック専門とした不動産会社として活動しています。
この記事を読んで、やはり所有権が移ることに抵抗がある方は、リースバックは合わないので何卒ご了承ください。

リースバックについて、その他にも、不明点や疑問点あれば、下記からリースバックの良くある質問例がご確認頂けますので、是非参考にしてみてください。
リースバックの良くある質問

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