こんにちは！
住宅ローン問題解決コンサルタントの遠藤です！

今回の良くある相談内容の1つに、リースバック契約後に家賃払えない場合はどうなるのか？です。リースバックは、売却時に纏まった金額を得られますが、その後は毎月の家賃を支払うことになります。そこで、実際にリースバックした後に住み続け、どうしても家賃払えない場合、どうなってしまうのか？対策はあるのか？事前の確認方法等解説していきますので、参考にしてください。

1,リースバックとは何かを徹底解説

リースバックとは、自宅としてのお住まいの不動産物件を売却して、現金化した後でもそのまま自宅に住み続けれる不動産制度です。買取りをする買主は不動産業者となり、不動産の売買契約と同時にお金を一括で所有者に支払い、同時に賃貸借契約を締結する為、住み慣れた住居で生活環境を変えずに住み続ることができます。賃貸借契約後は、月々の家賃を支払っていきます。リースバック会社は、一般的には不動産会社となり、不動産会社との取引になります。定年退職されて年金だけではやっていけない高齢者の方や、離婚するけど妻と子供は住み続けたい方等色々な事情の方が利用しています。

別コラムで、リースバックの詳しい説明やメリット・デメリットを記載しています。
リースバックとは？

2,家賃が払えない場合の代表的滞納理由

1)家賃払えない代表的な４つの理由

➀最初から無理な家賃額であった

これは事前に、しっかりとリースバック後のライフプランをシュミレーションしていなかったと思われます。どうしても、相談者の多くは目先の買取額に目がいきがちですが、リースバックはその後の家賃がしっかり払えるかも重要となります。よって、必ず収入と支出をしっかりと確認してリースバックをやるかやらないかを確認してください。

➁病気やケガによる理由

元々、無理のない家賃の負担額であったが、病気やケガで一時的に収入が減った為。この場合は、故意ではないので、借りているリースバック会社に早めに状況を説明して、相談して頂くのが良いです。リースバック会社も長く住んで欲しいので、状況にもよりますが柔軟に対応してくれる筈です。

➂会社の業績不振による理由

リースバック期間中にリストラによる収入減や、会社の業績不振による給与カットが理由のためです。特に50才を超えていると、転職するにも年齢の壁があり、中々厳しいと思われます。これも上述した様に、先ずはこの時点で貸主である不動産会社に相談してみるべきです。

➃途中で家賃を値上げされた

賃貸借契約期間中に、更新時に大幅に家賃の値上げをされた、貸主が変わって値上げされたが考えれます。これは、対処法の欄にも記載していますが、事前にどのような事を確認しておけば良いかを解説しています。

3,家賃払えない場合どうなってしまうの？

1)払えなくなってから退去までの流れ

➀借主へ連絡がいく

賃貸保証会社もしくはリースバック会社から、連絡がいきます。そこで、何があったのか？を正直に早めに説明してください。そこで、今後の解決策も講じれるはずです。病気でやむを得ず休職になったのか？うっかり引き落としを忘れただけなのか？等です。
リースバック契約時には、賃貸借契約を結びますが、その際、連帯保証人が不要の代わりに、賃貸保証会社と契約を結びます。その為、実際に家賃滞納が始まった際は、最初の段階では、貸主のリースバック会社とのやりとりになりますが、滞納が長引くと、今度は賃貸保証会社から督促や連絡がいくことになります。一般的には、この賃貸保証会社は、リースバック会社と提携している保証会社になります。

尚、参考までに、賃貸契約時の賃貸審査の詳しい説明記事は下記を参考にしてください。
賃貸審査について

➁内容証明郵便の通知

電話にも出ず、督促も無視し続けると、内容証明郵便の通知が本人に届きます。これは、今後の裁判を見越して、督促の履歴を残したい為です。

➂契約解除の目安は滞納後３ヶ月前後

借地借家法という法律により、借主が保護されている法律があり、単に１回ぐらいの滞納で、直ぐ契約解除にはなりません。貸主から契約を解除するには、正当な事由が必要とされており、賃料不払いの理由であれば、信頼関係が破壊されたという正当事由が必要であり、１回の滞納では、信頼関係の破壊とは裁判所も認めてくれません。たまたま払い忘れていた等あるからです。しかし、３ヶ月以上滞納すると、過去の判例から、信頼関係を破壊されたと認められる事もあります。

➃契約解除の通知

３ヶ月以上経過しますと、支払いが出来ていない場合は、契約解除通知が届きます。ここで退去しないと、明け渡し訴訟にまで発展してしまいます。

➄退去（引っ越し）

契約解除通知が届いたら、残念ながら退去となります。当然、引っ越しするにあたり、新しい賃貸先の確保や、引っ越し費用や敷金等の諸費用が発生してしまいます。

4,リースバック契約時の事前の確認ポイント

1)家賃が上がる場合の条件の確認

➀毎月の賃料の確認

そもそも毎月支払っていける家賃であったのか？当社では、リースバック契約前に必ず、相談者の収入源を確認し、リースバック期間中も継続して無理がない家賃額かを確認しています。私が以前勤めていたリースバック会社しかり現状でも、今迄家賃を払えず、退去させられた方はいません。よって、リースバック契約前には、先ずこの家賃の事を事前確認する事が大切です。

下記に家賃の算出方法の詳しい説明を記載しています。リースバック検討段階で、事前に読まれておくことを推奨いたします。
リースバックの場合は、買取り価格に対して利回り計算で家賃を算出しています。つまり、周辺家賃相場を考慮していません。

家賃算出方法

➁家賃改定時の条件

一般的に、家賃が生涯変わらないといった文言で賃貸借契約には原則盛り込まれていません。つまり、下記の条件の場合は、家賃が変わる可能性がありますと記載されています。逆に言えば、下記以外の事由で家賃が上がる事はありません。よって、事前に賃貸借契約書内に、どういった要件で家賃が上がるのかを確認してください。

• 固定資産税の額が大幅に上昇した場合
• マンションの場合、管理費・修繕積立金が上昇した場合

➂貸主が変わった

買主が個人投資家の場合によくあるケースです。賃貸途中でオーナーチェンジとして貸主が変わり、新しい貸主が更新時や賃貸期間中に突然家賃の値上げを言ってきた場合です。これには、事前に賃貸借契約書の中身を確認していれば、その家賃値上げを断れば良いのですが、何も知識がなく、リースバックを知らない不動産会社で進めてしまった場合に起こり得ます。よって、いかに実績ある専門の不動産会社にしなければならない理由がお分かりになるかと思います。

別コラムで買主（貸主）が個人投資家の場合の注意点を解説しています。
買主（貸主）が個人投資家の場合の注意点

2)リバースモーゲージと比較検討してみる

➀リバースモーゲージと比較する

リースバックの場合の家賃に比べて、リバースモーゲージの毎月の支払額は、借りた額の利息になります。よって、リバースモーゲージの方が、毎月の負担額は低くなります。その為、場合によってはリバースモーゲージを利用された方が良い場合もあります。しかし、リバースモーゲージは、自宅を担保にした金融融資商品ですので、別のリスクもあります。

下記からリースバックとリバースモーゲージを比較した対比表がありますので、参考にして下さい
リバースモーゲージとの比較表

➁複数のリースバック会社と比較する

リースバックを取り扱っている会社は複数社存在します。リースバック会社によって、家賃算出の利回り計算が様々です。その為、リースバック契約時に複数社の見積りを取る事をお勧めします。ただ、個人で複数社行って、各社と交渉するのも中々難しいのも事実です。下記に複数社とやりとりする解説記事を掲載していますので参考にしてください。

リースバック専門家に依頼した方が良い理由
リースバック専門家とは？

➂売却代金を取り崩す想定

相談者の中には、毎月の収入が低い為、売却代金を取り崩しながら払っていこうとする考えをお持ちの方がいますが、これは絶対止めて頂いています。上述した様に、いつ病気や事故で働けなくなることがあった場合に、手持ちに現金が無いと直ぐに家賃払えない状態になってしまいます。その為、売却代金は何かあった際に取っておくことをお勧めしています。

5,家賃が払えない場合のまとめ

一番大切なのは、目先の苦しさに、一番高額査定をしてくれたリースバック事業者だから決めるといった近視眼的な目線で判断するのではなく、その後も家賃が毎月払っていける額であるかを総合的に判断する事です。リースバック契約を結んで家賃払えないから退去となったら何の為にリースバックをしたのか本末転倒になってしまいます。しかし、病気や親の介護でお金が必要になった等、何らかの突発的な事情で払えなくなる可能性も有り得ます。その際は、リースバック会社の営業担当者に相談するのも一つの手です。当社でリースバック契約を結んだ相談者の方であれば、当然に、当社経由で相談ください。その際、当社にて、リースバック会社と折衝したり、次の賃貸先を一緒に探して物件紹介もいたします。

最後まで読んで頂き有難う御座いました。
リースバックに興味あるが家賃が払えるか心配な方、一緒に問題解決しましょう！
但し、子どもたちがいる場合は家族会議を行ったり、失敗しない為にも安心して検討出来る様にして欲しいです。
当社では無料で相談から机上査定から家賃交渉まで承りますのでお気軽にご相談ください。

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