リースバックの仕組み、メリット・デメリットを徹底解説

１，リースバックとは？やばいのか？

リースバックとは、自宅としてのお住まいの不動産を売却して、不動産会社から入金され、現金化した後でもそのまま住み続けれる仕組みの不動産取引サービスです。不動産の売買契約と同時に、賃貸借契約を締結する為、住み慣れた自宅で生活しながら、まとまった資金を調達することが可能です。賃貸借契約後は、月々の家賃を支払っていきます。売却金の使い道は自由です。リースバックを扱っている会社は、一般的には不動産会社（業者）となります。そこで、リースバックとはわかりやすく解説し、本当にやばいのか？メリットとデメリットを解説しながら利用者に分かり易い用語で解説していますので、是非、この記事を読んでやばいと言われる理由も確認しながら理解を深めて頂ければと思います。

２，リースバックの５つのメリット

高齢者やお子さんが居る方等は、やはり環境を変えずに住み続けれるのが一番のメリットになります。更に、近所にも基本的には、家を売った事は知られないので、経済的に困窮していた事は分かりません。

リバースモーゲージに比べ、より多くの現金が調達できます。リバースモーゲージは、不動産の価値を土地のみでしか見ていませんが、リースバックの場合は、建物も築年数によりますが、しっかり不動産価値として査定に盛り込みます。更にリースバックは、老後資金確保や、事業資金としてもお使い頂けます。

所有権が、買主に移るため、今まで支払い義務であった固定資産税の支払いは不要になります。
マンションの場合は、管理費・修繕費の支払いも不要になります。

住み替えの場合、売りが先か、買いが先かで、タイミングが非常に難しいのですが、リースバックを利用して、一旦売却代金を手元におきながら、リースバック期間中に、次の引っ越し先をゆっくり探すことも可能です。こういった活用方法も特徴になります。

売買契約時に、将来買い戻せる権利が付く為、将来ご自身で買い戻す（再購入）事も可能です。
事業資金調達で利用した方で、将来買い戻す事を想定している場合、事業が回復された際に買い戻す方もおられます。

下記から買戻し（再購入）の詳しいページが確認出来ます。
再購入の注意点

３，リースバックの６つのデメリット

リースバックはリースバックを取り扱っている不動産会社が買取り、売却の為、自宅の所有者が変わります。リースバックを進める際は、相続人とよく話し合いの上、相続人が合意の上で進める事になります。これがリースバックの後々のトラブル防止にもなります。この相続人の同意を得ないで進めてしまう事がリースバックやばいと言われてしまう理由の一つにもなり得ますので、当社では必ず事前に相続人や家族に確認し、打ち合わせ時にも同席を薦めています。但し、メリットにも記載した様に、将来買い戻す事も可能です。

リースバックは自宅を売却しても、そのまま住み続けれますが、賃貸借契約を結ぶ為、毎月の月々の家賃が発生します。但し、デメリットではありますが、毎月の住宅ローンの支払い額より、家賃が低ければ、デメリットにはならず、むしろメリットとなります。そこで、重要になるのが、毎月の収入からみて、今後も家賃が月々払っていけるかを確認し、同時に賃貸借契約期間や更新時の諸費用はどうなっているのか借地借家法の法律面からも事前に確認する必要があります。
家賃の算出方法は、物件価格の期待利回りで計算します。

家賃の算出方法の詳しい記事は下記から確認出来ます。
家賃算出方法について

リースバックの成約価格は、市場価格と比べ、買取り金額が、やや低くなります。何故なら、リースバックは買取りと同じであり、更に売主（借主）がいつ退去するか不明な為、リースバック期間中は保有し続けているからです。一般的には、リースバックが市場価格の６～７掛け、買い取りの場合は、８掛けと思って頂ければと思います。リースバックのデメリットと言われる理由は、この買取り価格の事を指していると思われます。同時にやばいと言われる所以もこの買取額からきていると思われます。

例えば、市街化調整区域や不動産売買事例が殆どないエリア（地域）は、リースバックの対象外となってしまう傾向があります。何故なら、不動産会社も将来再販売する際に、売れないと困るからです。つまり全国どこでも対応しているわけではありません。しかし、市街化調整区域でも、周りで家が建っており、成約事例がありエリアでは取り扱った例もあります。

取り扱えないエリアの詳しい説明は下記でご覧頂けます。
取り扱えないエリアとは？

建物はご自身が所有していて、土地が地主（いわゆる底地）の場合は、取り扱えません。この場合、底地を所有している地主さんから土地を購入出来ればリースバックは理論上可能です。ただ、借地権付きマンションの場合は、借地権の残存期間が長い場合は可能な場合もあります。工場は、先ず取り扱えません。工場以外でもクリーニング工場等化学薬品を使用している疑いがあれば取扱い不可となります。

違反建築物件とは、建ぺい率や容積率がオーバーしている建物のことです。昔の建物ではよくありましたが、今は行政が厳しくチェックしているので問題無いのですが、相談者が高齢の方ですと建物も古い為、査定対象物件が違反建築物件の場合が多々あります。しかし、当社が提携している不動産会社の中には、こういった違反建築物件も相談によっては承諾頂ける事もありますので、大手リースバック会社で断られた場合でも諦めずに一度ご相談ください。

４，リースバックに向いているケースの方

５，リースバックで失敗しない為の５つの注意点

単純に買取額の高さや家賃が安いという理由だけではなく、下記も事前にご確認ください。

・賃貸借契約の中身（普通賃貸借・定期賃貸借のどちらになっているか等法律面からも確認）
・諸費用の中身（事務手数料の有無・賃貸契約の更新時の手数料の有無）
・買戻し（再購入）の条件（買い戻せる期限・買い戻し額）

リースバックで結ぶ賃貸借契約には、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の２種類があります。それぞれの違いを良く理解した上で、
どちらが自分の希望に適しているか確認の上で検討する必要があります。尚、賃貸契約時には、連帯保証人を付けるのではなく、賃貸保証会社に保証人になってもらう事になります。家賃も月々の負担が、無理のない計画になっていないかを確認してください。

・普通賃貸借契約・・・長期に渡って住み続けたい方向け。一般的な賃貸借契約と同様、更新を繰り返しながらずっと住み続けれます。更新日が近づいたら、再度更新を行えば、ずっと住み続けれますし、借地借家法という法律面から見ても、借主に有利な法律で守られています。よって、いきなり貸主から出て行って欲しい等は出来なく、貸主も家賃をずっと滞納している等正当な事由がないと、退去を迫る事は出来ませんので安心して住み続けれます。

・定期賃貸借契約・・・短期間だけ住めれば良い方向け。文字通り、最初に賃貸借期間を定め、その期間が終了しても更新は出来ません。どのリースバック会社も長くて５年が一般的です。但し、再契約という形で、契約更新可能としているリースバック会社もあります。その際、しっかりと再契約出来る覚書を交わしておく必要があります。

買主（貸主）の会社が、リースバック会社（不動産業）で法人なのか、個人投資家なのかを事前によく確認してください。ここもリースバックがやばいと言われる理由の一つです。近年、様々な会社がインターネットでリースバックの集客を行っていますが、中には、買主が個人投資家の場合もあります。個人投資家が買主になるのが悪い訳ではなく、一般的にオーナーチェンジ物件として、借主が入居中に、違うオーナー（買主）に売却され、賃貸中に貸主が変わる可能性のリスクがあります。リースバック会社に依頼する場合も、その企業が上場して財務もしっかりしてるか等確認してください。

リースバックのメリットでもある将来買戻しを希望される場合は、売買契約書の中に記載されている特約の中に、買戻しが出来る期間と、買い戻し額が明確になっているかを良く確認してください。それと、一般的に知られていないのは、買い戻す際に、再度税金等の諸費用も掛かりますのでこちらも併せて事前にご確認ください。
尚、一般的には、買い戻し価格は、物件価格ｘ115～125％の範囲内です。良く相談者が勘違いされるのは、あくまで買い戻せる権利が付いているというだけで、将来絶対に買い戻さなければならないという訳ではありませんので安心して下さい。又、第三者は買戻しは出来ませんので、こちらもご注意下さい。

下記から買い戻す際の注意点を詳しく解説しています
買戻しの注意点

・➀最短現金５日間の意味
ネットで見かける「最短現金化５日間」と記載されていますが、これはあくまでも抵当権が付いていない不動産の場合になるので注意して下さい。抵当権が付いている不動産の場合、抵当権を付けている金融機関に住宅ローン残額を一括で払いたいと申込みをして、その申込みを受けつけてから金融機関が事務手続きを行い、通常２～３週間は掛かります。勿論各リースバック会社は直ぐにでも売却代金は用意出来るのですが、あくまで金融機関次第であるという事になります。

・➁戸建ての場合、測量が必要な事がある
戸建ての場合は、『確定測量』というものが必要になります。これは簡単に言えば、隣の方との境界を確定させる作業になります。リースバックに限らず、通常の売買業務では実施します。何故なら、境界杭を確定していないと、後々大きなトラブルになるからです。しかし、この確定測量を決済後に実施したり、不要なリースバック会社も存在します。よってこれはリースバックのデメリットではないことをお伝えしておきます。

６，リバースモーゲージとの違い

リースバックを検討されている方から、リバースモーゲージも検討しており違いが良く分からないといった相談も受けます。
簡単に言うと、リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借りる金融融資商品です。つまりお金を借入する事になります。月々の負担額が、借入額の利息のみになるので、一般的にはリースバックの家賃より月々の負担額は低い傾向にあります。デメリットは、査定の評価が低く、マンションは対象外となる事が一般的です。又、リバースモーゲージは、利用者が死亡した時点で、自宅を売却して借入金を返済しますので、事前に相続人全員の同意が必要になります。取扱い先は金融機関になり、適用となる年齢制限もあります。

下記からリースバックとリバースモーゲージを比較した対比表がありますので、それぞれのメリット・デメリットを比較参考にして下さい
リバースモーゲージとの比較表

７，リースバックの相談先のポイントは？

買主となるリースバック会社は、主に、不動産会社と金融系会社の２種類が存在します。直接ご自身で問合せをして交渉します。
その他にも、マンションのみや、一都三県のみ扱っていたりする中小の不動産会社も存在します。インターネットで広告を出しているので、直接相談するのも勿論可能です。しかし、複数社比較したい場合は、自身で直接各社に問合せし、価格交渉も直接自身でする事になるのですが、他にもリースバックを取り扱っている会社を知らないでやりとりをしていたり、そもそも、その提示価格が妥当なのかどうかは専門家ではないので分からず、直接交渉はハードルが高いと思われます。更には、リースバック会社とやりとりするので、中々担当者が自分のサービスのデメリットを正直に伝えてくれるか疑問です。

住宅ローンを滞納している場合は、債権者との交渉や、スピード感を求められ、ご自身で何も分からない状態で、個別に手続きを進めるのはほぼ難しいと思われます。そこで、住宅ローンの滞納問題を専門としており、尚且つ、弁護士始め各士業の先生方と連携をしている専門の不動産会社に相談する事をお勧めします。特にリースバックに関しては、リースバック会社に在籍していた等、メリット・デメリットを熟知しており、更に自社でも適切な査定が出来、尚且つ経験や実績が豊富な会社を選ぶ事をお勧めします。

下記にて、当社と一括査定会社との違いについて記載していますので、相談先を選ぶ基準として参考にしてください。
一括査定会社との違いについて

リースバック会社の各査定額一覧表を見ながら、ご相談者の希望や現在の住宅ローンの残債額を考慮して、一緒に問題解決へ導きます。公平・中立の立場からアドバイスさせて頂き、デメリットも説明したうえで、最終的にご相談者の満足いく解決策になるよう全力を尽くします。当社が紹介するリースバック会社は、全て上場会社もしくは上場グループ会社になりますので、安心してリースバックに取り組めます。

下記から机上査定書の見本がご確認頂けます
机上査定書見本

➀現地調査はあるのか？

机上査定額で前向きに検討したいとなれば、一度現地に伺って、間取りや、マンションであれば眺望がどうなっているのか？を確認します。良く聞かれる質問に、室内が汚いから査定に響くのか？と質問されますが、正直査定には殆ど関係無いのでご安心ください。

➁賃貸審査基準はあるのか？

住宅ローン滞納者や、既に差し押さえられていたり、裁判所から競売の通知が来ていても、賃貸審査は通るのか？と質問がありますが、結論から言って、審査基準は、反社会的な方でなければ基本的には審査は通りますのでご安心ください。

➂必要書類は？

最終的には、不動産の権利書が有るのか？を確認させて頂きます。無くても再発行は別途費用が発生しますのでご安心ください。その他は、印鑑証明書や住民票で、後は本人確認書類（免許証等）になります。

下記からは、リースバックの良くある質問概要集を更に詳しく載せているので、是非参考にしてください。
良くある質問集

８，まとめ（リースバックを検討する際の流れ）

リースバックをしなければならない理由が明確でない場合は、正直に言ってリースバックをやるメリットはないです。そこで、ご相談者が、目先に囚われて近視眼的に判断して計画していないか、ファイナンシャルプランナーの視点からも併せてリースバックの十分な説明をさせて頂きます。当社は代表がリースバック会社出身者の為、リースバックを後から後悔しないかのメリット・デメリットを、事前にしっかり説明させて頂きます。相談する際の一つの指標としてご検討ください。

リースバックの相談内容は、非常にセンシティブな内容になる事が多いです。そこで対応する担当者（相談員）が、ご自身にとって親身に対応してくれそうか等もしっかり判断してください。例えば、まだ持ち家すら所有していない若い担当者だと、中々ご自身の置かれた状況に共感出来ないと思われます。

リースバックを行うには、住宅ローンの残債額に対して、リースバックとして買取額が上回るかの確認になります。
それには、机上査定を行う事になります。当社では、リースバック会社に在籍していた経験を踏まえ、およそのリースバックでの買取額と家賃をお伝えし、参考指標としてご活用頂きます。何度もやりとりを重ねて、実際、成約に至らなくても一切費用請求する事はありませんので安心して机上査定をご活用ください。

オーバーローンとは、住宅ローン残債額に対して、リースバックの買取額が上回っていない状態を指します。この場合、住宅ローンを借りている会社に一括返済して、抵当権を抹消出来ないからです。よって、この場合は任意売却で進める事になります。デメリットは、売却した後残る借金も帳消しになるのではなく、引き続き債権者に支払うことです。

下記から任意売却の詳しい記事がご確認頂けます
任意売却とは

リースバックは、自宅を売却した後も、そのまま住み続ける為、買主（貸主）と長いお付き合いになります。目先の買い取り額の高さ等で安易に判断してはいけません。その為、当社の取り組みとして、どこが買主になるかを、買取額や家賃だけでなくそのリースバック会社の会社規模等勘案して、選定し、更には少しでも良い条件になる様に、各社と交渉します。これは、リースバック会社出身者ならではの豊富な経験と実績になせる術です。そして、ご相談者が他にも困っている悩み事があれば、各専門家の方も無料でご紹介出来ます。このアフターフォローまで、しっかり対応してこそ、リースバックが成功したと思える様にしなければなりません。

以上最後まで読んで頂き有難う御座いました。
リースバックとは？の疑問に関してスッキリしましたでしょうか？リースバックはやばいと思われたでしょうか？この記事でリースバックの仕組みを交えながら、メリットとデメリットを確認し、選択肢の一つとしてリースバックが参考になれば幸いです。
前向きに検討する際は、先ずは無料相談を利用し、同時に無料査定をしてもらい、そこからリースバックを検討する事をお勧めします。

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