こんにちは！
住宅ローン問題解決コンサルタントの遠藤です！

良く聞かれる質問に、リースバックにした場合、本当にずっとそのまま住めるのか？何年住めるのか？という質問が多いです。当然一番気になりますよね。結論から言えば、『普通借家契約』にすれば、ずっと長期にわたって住み続けれます。但し、中には一定期間だけ住めれば良いという方もいます。そこで、ここでは、ずっと長期住みたい方や、そうでない方も含めて、何年住めるのか？の不安や、ずっと住めない賃貸借契約もあるのか？等を解説していきますので、納得した上で取り組んでいけれればと思います。

1,リースバックについての概要説明

先ず、そもそもリースバックとは、自宅としてのお住まいの不動産資産を売却して、現金化した後でもそのまま住み続けれる不動産の仕組みです。買取りをする買主は不動産業者となり、不動産の売買契約と同時にお金を一括で所有者に支払い、同時に賃貸借契約を締結する為、住み慣れた住居で生活環境を変えずに引っ越しすることなく住み続ることができます。賃貸借契約後は、月々の家賃を毎月支払っていきます。リースバック会社は、一般的には不動産会社となり、不動産会社との取引になります。定年退職して老後は年金だけでは生活費がなくやっていけない高齢者の方や、離婚するけど妻と子供は住み続けたい方や、事業を行っていて運転資金調達をしたい方等色々な事情の方が利用しています。仮に住宅ローンの残債があって抵当権が付いていても、買取り金額が残債額を上回っていれば問題有りません。良く比較されるリバースモーゲージは自宅を担保にした融資ですので、ご注意ください。

リースバックの詳しい記事はこちらから確認出来ます。
リースバックとは

2,リースバックは何年住めるの？

1)賃貸借契約の条件は２種類ある

２種類の賃貸契約があります。何年住めるのかは、リースバック会社によって、定期賃貸契約のみしか扱っていないリースバック会社もあれば、両方選べる不動産業者もあります。下記からそれぞれの特徴を解説していきます。

長期に住み続けたい場合の対処法

➀普通借家契約を選ぶ

ずっと住みたい方向けになります。賃貸契約期間が切れるごとに、更新手続きをする事によって、ずっと住み続けれます。リースバック会社によりますが、２年か３年毎の更新制にあります。約半年前に、貸主から更新しますか？と通知が来ますので、更新したい場合は、その旨を貸主に伝えて、お互いの合意のもと、更新されます。更新時にリースバック会社が更新してくれないといった事は、借地借家法という権利により、正当事由がない限り認められていませんので、安心して下さい。今の所、将来引っ越しする可能性がないのであれば、普通賃貸借契約を選んでおいた方が無難です。但し、下記にも記載している定期賃貸借でも再契約出来る覚書を交わしておけば、ずっと住み続ける事は可能です。よって、何年住める？といった不安をお持ちの方は、『普通賃貸借』契約を結ぶのが良いと思います。

～正当事由とは？～

普通借家契約では、契約を終了させたり、更新を拒む事は『正当事由』が必要になります。建物を貸す際、普通借家契約は借主を強く保護しています。単に、貸主が「早く転売したいから出て行って欲しい」とか、「他の人にもっと高い家賃で貸し出したいから出ていって欲しい」といった理由は『正当事由』として認められません。
以下の場合が、一般的に言われている『正当事由』になります。

• 建物が老朽化して、倒壊の恐れがあり、建て替えの必要性がある
• 借主が実際には物件に居住していない
• 借主が居住用に使用していない
• 貸し主側にどうしても建物を利用しなければならない事情がある

数年間だけ住めれば良い

➁定期賃貸借契約を選ぶ

こちらは何年後の時点で、引っ越しが決まってる方等向けになります。文字通り、期限が定められている賃貸契約です。例えば、３年間の定期賃貸契約を結んだ際は、更新（延長）が出来ず、そこで賃貸契約は終了します。ただ、リースバック会社によっては、再度賃貸契約を結ぶ事によって、そのまま住み続けれる事も可能としている会社もあります。事前に再契約が出来る覚書を締結しておけば、賃借人に家賃の滞納や迷惑行為がない限り、再契約して住み続けれます。一般的には、定期賃貸の期間は、２年か３年に設定しており、最高でも５年にしているリースバック会社が多いです。尚、最初に５年間の定期賃貸借契約を結んで、仮に３年で退去する等前倒しになっても、違約金等は発生しませんのでご安心ください。

2)それぞれのメリット

➀家賃が異なる

一般的には、普通賃貸借契約より定期賃貸借契約の方が、家賃が安く設定されます。更に、定期賃貸借契約でも、５年間の定期賃貸借契約よりは、それより短い賃貸期間の方が更に家賃が低くなる傾向にあります。これは、短い賃貸借期間の方が、その分リースバック会社も早めに再販売出来るからです。よって、賃料支払いの負担軽減を望むなら、定期賃貸借契約の方が良い場合もあります。

下記にて、リースバックの家賃算出方法についての記事が載っていますので、参考にしてください。家賃がいくらぐらいになるのか？や、周辺のエリアの市場賃料相場に基づく決め方ではなく、売買価格に対しての利回り計算になる求め方を詳しく解説しています。
家賃の求め方について

➁将来を考えて賃貸期間を選ぶ

相談者のライフスタイルや今後の将来設計によりけりです。例えば、子供が中学生で、義務教育が終われば引っ越ししても良いというのであれば、定期賃貸借契約でも良いですし、高齢者で環境変えたくなく、何年住めるといった不安を解消したい理由であれば、ずっと住み続けられる普通賃貸借契約を選ぶといった事になります。

3)賃貸借契約時の取引内容の確認事項

賃貸保証会社と契約

賃貸契約時に保証人を不要とする代わりに、賃貸保証会社と保証人契約を行い、賃貸保証会社が保証人としてなってもらう事が必須となります。ここで、良く聞かれる質問で、住宅ローン滞納しているから保証審査は通るのか？や、年金収入のみなので大丈夫か？と聞かれますが、反社会的勢力の関係者でなければ基本的にある程度の方でも、審査は通るので安心してください。保証費用に関しては、これもリースバック会社によりますが、初回に家賃の１ヶ月分だったり、家賃の２ヶ月分であったりです。更に２年目以降に年間１万円程掛かるのが一般的だはあります。

火災（家財）保険に加入

通常、ご自身の建物に火災保険を掛けているかと思いますが、リースバック契約後は、借主は、家財や借家人賠償責任が付いた火災保険に入る事になります。貸主は、建物に火災保険を掛ける事になります。そこで、リースバック契約後の所有権引き渡し時には、今迄ご自身で入られていた火災保険は建物も掛けられているので、この段階でご自身が入られていた火災保険は解約して頂く事になります。この火災（家財）保険に加入する理由は、お互いのリスク対策になります。例えば借主がうっかりボヤを起こした場合、現状回復義務が発生しますが、その際借主の保険でまかなったり、自身の家財を保険でまかなうといった事になるからです。

下記にて、火災保険の説明を詳しく載せているので、参考にしてください。
火災保険について

3,賃貸借契約時の事前注意点を解説

1)トラブル防止の為の契約内容の事前確認ポイント

➀賃貸借契約がどちらか確認しなかった

リースバックでトラブルになりやすいのは、この賃貸契約の種類を事前に知らないで、契約をされた方になります。そこで必須になるのが、これから結ぼうとする賃貸契約が、どちらの賃貸契約になるのか？定期賃貸契約の場合に再契約は可能なのか？何年住めるのか？といった賃貸借契約を事前にしっかり確認する事が大切です。単に家賃の金額が安いからといって飛びついてしまうと、更新時に家賃額が値上げされたり、個人投資家が買主だとオーナーチェンジといって貸主が変わる可能性もあります。よって、どちらの賃貸借契約になっているかを確認すると同時に、その賃貸借契約の中身もしっかり確認してください。

➁将来買戻し（再購入）をしたかった

リースバックのメリットの一つである自分が買戻しを検討している場合、買い戻せる期限はリースバック期間中に限られます。
よって、定期賃貸借契約を結んでいると、短い期間内での買戻しになってしまいますので、遠い将来の買戻し希望であれば、普通賃貸借契約の方を選んでおいた方が良い場合もあります。

下記にて、リースバックの買戻しの概要を詳しく載せているので、参考にしてください。
買戻しについて

2)賃貸期間中の注意事項

リフォームは可能か？

これは一般的な簡易なりフォーであれば可能としているリースバック会社が殆どです。例えば、老後に備えて手すりを付ける、お風呂を新しくリフォームする等です。高齢者の方がリースバック契約後に、古い家の為、こういったリフォームを実施されています。逆に出来ないリフォームは、壁を取り払って２つの部屋を１つにする等、耐震性に影響する様なリフォームは断れます。

他人に貸す事は不可

リースバック会社は、賃貸借契約時に取り交わした所有者に貸す契約になりますので、第三者に転貸する事や、住居以外に使用する事（民泊等）は、信頼関係を破壊した行為とみなされ、リースバック会社から退去を迫られる事になりますので、お止め頂きたくお願いします。

賃貸契約者が死亡した場合は？

例えば、ご主人が亡くなって、残された奥様はどうなるのか？と良く聞かれますが、これも奥様がそのまま住み続けたい意思があれば、賃貸借契約書を変更してそのまま住み続ける事は可能です。原則的に、大手リースバック会社であれば承諾を貰えます。

自宅が火災や地震で全壊した場合

自宅が火災や地震で全壊した場合は、そもそも貸す建物が無いので、賃貸借契約は終了します。これば賃貸借契約書にも明記されています。但し、あくまで全壊した場合ですので、一部の破損で、修復すれば直せるといった場合には、賃貸借契約は終了しませんのでご安心ください。

家賃が払えない場合

この場合は、リースバックに限らず、一般論としては、３ヶ月連続で滞納したら、退去を求められるケースが一般的です。支払えない理由があると思いますので、先ずは貸主であるリースバック会社に相談してください。

下記にて、家賃が払えない場合の確認ポイントを載せているので、参考にしてください。
家賃が払えない場合

修繕費はどっちが払うの？

この場合は、借主が自身で修繕費を払います。通常の賃貸は、例えばエアコンが壊れたり、給湯器が壊れた場合は、貸主の大家さんが直しますが、リースバックの場合は、既に中古の状態で貸主が貸すので、借主が負担します。これも賃貸借契約書に明記されています。

途中で退去したい場合

賃貸契約は、普通借家契約であれば、更新をしなければ契約は満了となり賃貸契約は終了します。定期賃貸借契約の場合は、期限がくれば契約満了となります。仮に途中で退去する事になった場合は、一般的には２～３ヶ月前にその旨を貸主に通知すれば、違約金は発生しません。当然、長く住んでいて、様々な事情や都合で生活プランも変わりますで、途中退去はよくある話です。

4,まとめ（何年住めるのか？）

リースバックは今話題で人気の不動産売買ですが、買取額の高さだけで判断するのではなく、『普通借家契約』と『定期賃貸借』契約の違いをしっかり理解してからリースバック契約を結んで頂きたいと思います。その上で、何年住めるかを今後のライフプランによって方向性を決めます。例えば高齢者が自宅で天寿を全うしたいので長期に住むなら『普通借家契約』、子供が義務教育終わるまでで構わないのであれば『定期賃貸借契約』にするか等です。

最後まで読んで頂き有難う御座いました。
この記事で、リースバックは何年住めるのか？の疑問は解決出来ましたでしょうか？リースバックは、通常の不動産売買と違い、自宅を売却後も長期に済み続けるので、その後の生活環境が現状より悪くなったら、リースバックを実施する意味がありません。それぞれの賃貸借契約の内容を比較して、当社でも今迄の実績と経験を基に、中立の立場からどちらが適しているか提案させて頂き、無理のないリースバックを紹介させて頂きます。
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